Investeren in vastgoed voor managers en ondernemers

Waarom investeren in vastgoed?

Investeren in vastgoed is een goede manier om jezelf veilig te stellen van de beurs, die vaker dan niet wispelturig is en op ieder moment kan omslaan. Ook spaarrekeningen brengen anno 2023 haast niets meer op en beleggen in vastgoed is dan een uitstekend alternatief.

Als je het slim aanpakt, levert beleggen in vastgoed een regelmatig inkomen op. Daarbij stelt het je in staat om je beleggingsportefeuille te diversifiëren, wat vanuit financieel standpunt altijd interessant is.

Hoe beleg je in vastgoed?

Er zijn in de eerste plaats drie manieren om in vastgoed te investeren:

1. Rechtstreeks, waarbij je zelf vastgoed koopt en het verhuurt;
2. Onrechtstreeks, waarbij je het vastgoed aankoopt bij een vennootschap, die dus ook de verhuur en het onderhoud van dat vastgoed voor je regelt.
3. Via de beurs, waarbij je een vastgoedfonds of aandelen van een vastgoedbedrijf aankoopt.

Bij de twee methode is je enige verantwoordelijkheid als belegger het ondertekenen van contracten en het innen van het huurgeld, of toch een deel daarvan. Aan zo'n aankoop is doorgaans ook een zogenaamde opbrengst- of huurgarantie verbonden.

De zorgen waar een gewone eigenaar van vastgoed mee kampt, daar blijf je als onrechtstreekse koper natuurlijk van gespaard. Denk maar aan:

• Het vinden van huurders;
• Het innen en registreren van de huur;
• Het doorvoeren van onderhoud en herstellingen.

In de meeste gevallen heb je ook het recht om de huurovereenkomst stop te zetten indien je zelf het gebouw wilt gebruiken of er anderen in wilt huisvesten, bijvoorbeeld familie. Een goed voorbeeld is een studentenkamer die je aankoopt en dan ter beschikking stelt van een kind.

Verschillende soorten vastgoed om in te beleggen

Het spreekt voor zich dat er niet enkel meerdere manieren zijn om te beleggen maar dat je ook in verschillende soorten vastgoed kunt investeren. Enkele goede voorbeelden daarvan zijn:

1. Studio's
2. Studentenkamers
3. Appartementen
4. Woningen
5. Rusthuizen
6. Seniorenflats
7. Parkeergarages
8. Vastgoedfondsen
9. Hotels
10. Cityflats

De aanpak bij elk van deze soorten vastgoed verschilt een beetje maar over het algemeen gelden dezelfde regels en procedures. Voor meer info over al deze opties is onze bovenstaande cursus "investeren in vastgoed" zeker het volgen waard!

Welke struikelblokken brengt een rechtstreekse belegging in vastgoed met zich mee?

1. Een hoog startkapitaal vereist

Als eerste vereiste om te beleggen in vastgoed, zeker in 2023, is het hebben van een relatief hoog startkapitaal. Als het aankoopbedrag op zich al een groot deel van je spaargeld vraagt dan is dat eigenlijk meteen een schending van het eerste belangrijke principes voor beleggers: je investeringen spreiden.

2. Minder financiële middelen direct beschikbaar

Daarbij is het na een investering in vastgoed natuurlijk een stuk moeilijker om financiële middelen voor andere zaken te gebruiken. Als je onverwachts geld nodig hebt is dat een hele uitdaging. Wil je dan toch geforceerd verkopen? Houd er dan rekening mee dat de prijs die je krijgt voor het vastgoed misschien niet de beste is.

3. Een potentiële waardedaling

Vervolgens is het zo dat de waarde van het vastgoed dat je koopt, kan dalen. Bepaalde soorten vastgoed, zoals particuliere woningen, zullen over de lange termijn wel stijgen in waarde. Toch is het onmogelijk om het prijsniveau van vastgoed in het algemeen én de evolutie daarvan te voorspellen. Het verschilt zelfs van regio tot regio en ook volgens andere factoren, zoals prijsklasse en type vastgoed.

4. Geen officiële controles

Ten slotte zijn vastgoedinvesteringen niet onderhevig aan een officieel toezicht vanuit de overheid of een andere instantie. Bij beleggingen in financiële producten onder toezicht van de FSMA is dat wél het geval. Bij beleggen in vastgoed sta de investeerder er in zekere zin dus alleen voor. Wanneer als bedrijfsleider of manager een investering in vastgoed bent aan het overwegen, weet dat dan u altijd bij House of Finance terecht kan met uw vragen.

5. slotwoord struikelbokken

Investeren in vastgoed lijkt na het lezen van deze struikelblokken misschien niet zo'n goed idee maar het is belangrijk om te onthouden dat de mogelijkheden zo goed als oneindig zijn. Zolang je het juist aanpakt en je goed informeert over het aankoopproces, de wettelijke voorschriften en de praktische kant van de zaak, is er geen reden waarom je met vastgoed in 2023 geen geld zou kunnen verdienen.

Enkele goede tips om te beleggen in vastgoed

Zij die zélf vastgoed willen kopen doen er goed aan om zich zo diepgaand mogelijk te informeren. Er komt natuurlijk heel wat bij kijken maar onderstaande tips helpen je toch al op weg:

1. Becijfer je project goed

Ten eerste is het van groot belang dat je de cijfers achter je vastgoedproject goed berekent. Dit is vooral essentieel als er sprake is van een lening die je bij een bank hebt genomen.

Houd hierbij zeker rekening met een veiligheidsmarge: je weet nooit dat er onverwachte of hogere kosten zijn of dat er, ondanks het positieve vooruitzicht van het vastgoed, toch geen huurders zijn. Het is namelijk zo dat je een lening van de bank altijd terug moet betalen. Ongeacht of je het vastgoed effectief kunt verhuren of niet!

2. Ga voor aankoop in volle eigendom

Daarbij loont het de moeite om de potentie en meerwaarde van een aankoop in volle eigendom te onderzoeken. Bepaalde aanbieders verkopen immers alleen het vruchtgebruik of het erfpacht. Ook komt het voor dat men het vorderingsrecht op de opbrengsten van de verhuur van vastgoed aanbiedt.

Uiteindelijk is het nog altijd de beste beslissing om gewoon een eigendomsakte te nemen. Deze zit veel eenvoudiger in elkaar terwijl het toch evenveel of zelfs meer potentieel oplevert dan bepaalde complexe juridische constructies die misschien interessant lijken maar dat niet per se zijn.

Hoe beleg je onrechtstreeks in vastgoed?

Zoals reeds gezegd zijn er verschillende manieren om te beleggen in vastgoed, waaronder rechtstreeks en onrechtstreeks. Hoewel rechtstreeks beleggen in vastgoed een erg populaire aanpak is, zijn ook onrechtstreekse beleggingen aan een opmars bezig.

De vraag is nu: hoe doe je dat, onrechtstreeks beleggen in vastgoed? En wat houdt het precies in? Hier lees je daar meer over.

Hoe gaat onrechtstreeks beleggen in vastgoed in zijn werk?

Het onrechtstreeks beleggen in vastgoed gebeurt via 3 wegen:

1. Vastgoedcertificaten (GVV's)
2. Aandelen in vastgoedvennootschappen
3. Vastgoedfondsen
   ‍

1. Vastgoedcertificaten

Vastgoedcertificaten geven de koper eigenlijk het recht om een deel van de huurinkomsten van het vastgoed te innen, alsook een deel van de verkoopopbrengst van de panden die werden gefinancierd bij het uitgeven van die certificaten.

Belangrijk om mee rekening te houden in dit geval is dat het niet altijd gemakkelijk is om die certificaten te kopen of te verkopen. Ze worden immers relatief weinig verhandeld.

2. Aandelen in vastgoedvennootschappen

Een GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschap) is in feite een beursgenoteerde onderneming met investeringen in meerdere gebouwen. Dit brengt als voordeel met zich mee dat het risico op verlies gespreid is. Koop je een aandeel van een GVV? Dan ontvang je elk jaar een dividend.

3. Vastgoedfondsen

Een vastgoedfonds is een investeringsfonds dat belegt in onroerend goed, zoals woningen, kantoren of winkelcentra. Investeren in vastgoedfondsen is vooral aan te raden als u wilt beleggen in vastgoed maar niet de verantwoordelijkheid op u wilt nemen van het kiezen van de juiste vastgoedvennootschap om aandelen van te kopen.

De voordelen van een onrechtstreekse investering in vastgoed?

De vraag,' hoe moet je investeren in vastgoed ?' kan niet beantwoord worden zonder zowel de voordelen als nadelen van de verschillende investeringsmethode te onderzoeken. Onrechtstreeks beleggen in vastgoed brengt, net als de directe manier, zowel positieve aspecten als struikelblokken met zich mee:

1. Geen grote investering nodig

Ten eerste heb je voor een investering in vastgoed via certificaten of aandelen geen groot bedrag nodig. Je koopt die certificaten of aandelen gewoon op de beurs aan, zelfs voor een kleinere som.

2. Een gespreid risico

Daarbij is het mogelijk om het risico van de investering te spreiden door indirect meerdere types vastgoed aan te kopen. Denk maar aan de reeds opgesomde voorbeelden: woningen, studentenkamers en rusthuizen maar ook bijvoorbeeld winkels en kantoren.

De nadelen

1. Een onzekere toekomst

Onrechtstreekse investeringen hebben een relatief onzeker rendement. Het is wel degelijk mogelijk om er winst mee te maken maar als de vastgoedmarkt in de put zit, kunnen ook de verliezen groot zijn.

2. Je bent geen eigenaar

Een andere struikelblok bij indirect investeren in vastgoed is dat je natuurlijk geen eigenaar wordt van het vastgoed. Je kan er volgens de schriftelijke afspraken dus niet zelf in wonen, het ter beschikking stellen aan familie of er tijdens je vakantie in verblijven.

Een heel belangrijke valkuil bij beleggen in vastgoed

De mogelijke valkuilen en struikelblokken bij vastgoed kopen werden reeds uitvoerig besproken maar in feite kan daar nog een andere aan toegevoegd worden:

"Als de investering te mooi lijkt om waar te zijn, dan is het dat waarschijnlijk ook..."

Vaak zijn het die vastgoedprojecten met een hoog beloofd rendement hebben die eigenlijk juist weinig potentieel bieden. Zie je bij het overzicht van een vastgoedproject staan dat het rendement tussen de 10 en 12% ligt of zelfs nog hoger? Dan pas je beter op. Zeker als je dit vergelijkt met de marktrente, die misschien op dat moment 0% bedraagt.

Dat duidt nogmaals op het belang om je goed te informeren over investering in vastgoed voor je met een project van start gaan. Een financieel adviseur kan daar zeker bij helpen en geeft je alle inzichten, kennis en vaardigheden om met succes te beleggen!

Wat is het beste land om te investeren in vastgoed?

Een belangrijke factor als het gaat om investeren in vastgoed is de locatie van dat vastgoed. Er zijn immers grote verschillen qua potentieel, risico's en andere zaken om rekening mee te houden, afhankelijk van het land dat je kiest om vastgoed te kopen.

Enkele factoren die de vraag: 'wat is het beste land om vastgoed te kopen?' beantwoorden, vind je hieronder:

1. Het gemiddeld rendement per jaar
2. De mogelijkheden om vastgoed te bezitten als buitenlander
3. De noodzaak van een visum
4. De wettelijke voorschriften
5. De veiligheid van het land
6. De economische groeimogelijkheden
7. De effectieve prijs van het vastgoed
   ‍

1. Het gemiddeld rendement per jaar

Het rendement van vastgoed per jaar verschilt sterk naargelang het land waar je investeert. Het loont dus zeker de moeite om onderzoek te doen naar de percentages, zodat je een goede selectie kunt maken.

2. De mogelijkheden om vastgoed te bezitten als buitenlander

De tweede factor heeft te maken met de vraag: kan je als buitenlander wel vastgoed of grond bezitten in dat land? Meestal is dat wel mogelijk maar in sommige landen staan er sterke beperkingen op het bezit van vastgoed als je van een ander land bent.

3. Hoe zit het met het visum?

Het spreekt voor zich dat bepaalde landen het voorleggen van een visum eisen om investeringen te doen in dat land of zelfs om gewoon in het land te verblijven. Voor je grootschalige vastgoedprojecten uitvoert, doe je daar dus best ook onderzoek naar.

4. De wettelijke voorschriften

Als je wilt investeren in het buitenland is het misschien geen slecht idee om de wet te onderzoeken die van toepassing is. Staat die wet eerder aan de kant van de huurder van vastgoed of de verkoper?

Als investeerder is het natuurlijk interessanter om landen te kiezen waar je problematische huurders gemakkelijker uit je vastgoed kunt gooien. Zeker als je rechtstreeks investeert!

5. De veiligheid van het land

Een zaak die vaak over het hoofd wordt gezien als het gaat om investeren in het buitenland: is het aan wel veilig en specifiek, is de vastgoedmarkt veilig? Het kan bijvoorbeeld wel zijn dat je in een bepaald land een hoog rendement krijgt maar als de kans op inbraak of oorlog groot is, ben je daar natuurlijk niets mee.

6. De economische groeimogelijkheden

Onderzoek de potentiële groei van het land op economisch vlak om toch een beetje een beeld te krijgen van wat je kunt verwachten. En dan gaat het niet enkel om de algemene economie maar ook specifiek de evolutie van de waarde van vastgoed in dat land.

7. De effectieve prijs van het vastgoed

Ten slotte mag de prijs van het vastgoed dat je op het oog hebt natuurlijk ook niet te hoog liggen. Stel jezelf de vraag: is het vastgoed in land X of Y duur? Zijn de belastingen op de inkomsten van de verhuur van dat vastgoed hoog of laag? Dergelijke vragen verdienen een duidelijk antwoord als je zoveel mogelijk uit de investering wilt halen.

Investeren in vastgoed met een beperkt budget?

Het is wel degelijk mogelijk om te investeren in vastgoed met een beperkt budget. Heb je niet al te veel financiële middelen maar wil je wel een belegging doen in vastgoed? Dan kunnen de volgende tips zeker helpen:

1. Begin er op tijd mee én wees consistent

Ten eerste is het belangrijk om op tijd te beginnen met vastgoed kopen. Waarom? Hoe vroeg je eraan begint, hoe sneller de investering zal renderen. Het voordeel is dat je voor heel wat investeringen in vastgoed helemaal niet zoveel kapitaal nodig hebt. Denk maar aan parkeerplaatsen of een studentenflat.

De daaropvolgende decennia zullen die types vastgoed, als je het slim aanpakt en blijft uitbreiden, heel wat geld opleveren. Zeker als je beseft dat externe factoren (zoals een promotie op het werk, een schenking van ouders en de afbetaling van een woning) meer financiële middelen vrijmaken.

2. Leen maximaal om het principe van de hefboom te benutten

Hoewel lage rentevoeten niet zo'n goed nieuws zijn voor spaarboekjes, bieden ze wel mogelijkheden als je zelf wilt lenen. Het hefboomeffect houdt in dat lenen met een lage rentevoet zorgt dat het rendement op je eigen budget sterk toeneemt, zelfs exponentieel.

Geld dat je geleend hebt, werkt in feite dus als een soort hefboom. Hierdoor zal de eigen inbreng een veel hoger netto resultaat opleveren. Als je daarbij maximaal leent, kan je dat effect nog groter maken!

3. Vergelijk altijd de interestvoeten en de potentiële kosten

Dit principe van de hefboom werkt echter alleen als je aan een goedkoop tarief leent (namelijk een tarief dat lager ligt dan de effectieve opbrengst van het vastgoed zelf). Het loont dus de moeite om de leningstarieven grondig te onderzoeken.

Het goede nieuws is dat banken wettelijk verplicht zijn om het jaarlijkse kostenpercentage van een lening kenbaar te maken. Hierin zitten onder andere de effectieve intrestvoet maar ook de kosten die bij die lening komen kijken. De bedragen van de gekoppelde Schuldsaldoverzekering, brandverzekering en andere mogelijke voorwaarden om het goedkoopste tarief te krijgen, zijn eveneens belangrijk om te onderzoeken.

4. Investeer in het correcte vastgoed

Als er één gouden tip bestaat om met relatief beperkte middelen toch slimme investeringen te doen, dan is het wel dat je moet beseffen dat locatie essentieel is. Het perfect vastgoed is natuurlijk mede afhankelijk van het beschikbare budget.

In middelgrote buurten, regio's en buurten zal er bij goede vastgoedprojecten sprake zijn van de ideale balans tussen een goede locatie én betaalbare vastgoedprijzen.

Hoe kan deze opleiding 'investeren in vastgoed' helpen?

Kortom, er komt heel wat kijken bij vastgoed. Een officiële en uitgebreide cursus kan daarom zeker meerwaarde bieden voor zij die hun investeringsvaardigheden en inzichten op scherp willen stellen en van elk vastgoedproject een succes willen maken.

‍