Welke huurder voor welk pand?

Investeren in vastgoed: welke huurder voor welk pand?

Mar 11, 2024
Roberto Musardo
Managing Partner
Investeren in vastgoed: welke huurder voor welk pand?

Door de verschuivingen in de vastgoedmarkt en de huidige manier van leven, kiest men tegenwoordig sneller voor huren in plaats van kopen. Dat maakt dat investeren in vastgoed voor verhuur een interessante keuze is. Maar in welke type vastgoed investeert u het beste? En wie zijn uw huurders? In dit artikel gaan we dieper in op de verschillende vastgoedtypes.

—--------------------------------

Inhoudsopgave

  1. Waarom investeren in vastgoed? 
  2. Verschuiving in de vastgoedmarkt: waarom huren?
  3. Types vastgoed en huurders
  4. Uw woning verhuren, hoe aanpakken?
  5. Conclusie

—--------------------------------

Waarom investeren in vastgoed?

Het geld op de bank brengt door de lage rente nog amper iets op. Een interessant alternatief met een hoog rendement en laag risico is investeren in vastgoed.

Naast de toch nog wel lage rentes, het mooie rendement, het fiscale voordeel en de meerwaarde bij verkoop biedt uw investering ook voordelen bij verhuur, want:

  • u genereert een extra inkomen zonder hiervoor te moeten werken,
  • uw huurder betaalt uw investering (deels) terug,
  • u kan ervoor kiezen om uw vastgoed te verhuren via een sociaal verhuurkantoor.

Verschuivingen in de vastgoedmarkt: waarom huren?

Als u kijkt naar de vastgoedprijzen van de laatste 10 jaar tot nu, zien we een lichte stijging van 28%. Dus investeren in vastgoed is een stabiele keuze. Toch zijn er verschuivingen in de vastgoedmarkt; we wonen compacter en kiezen sneller voor huren dan kopen. Hoe komt dat?

  • De gezinssamenstelling is de laatste 50 jaar hard veranderd: vandaag bestaat een gemiddeld gezin nog maar uit 3 personen i.p.v. 6. 
  • 50% van de huwelijken eindigt jammer genoeg in een echtscheiding.
  • Men wil meer vrijheid om te reizen, te verhuizen en wil zich dus niet meer binden aan een eigendom. 
  • Het is voor veel mensen niet meer betaalbaar. We zien een sterke stijging in aankoopprijzen en rentevoeten. Daarnaast moet u al een eigen inbreng hebben van zo’n 20 à 25%.

Types vastgoed en huurders

Investeren in vastgoed is altijd een slimme keuze, wat uw motivatie ook is. Voor elk pand is er wel een huurder te vinden. Welke investering het beste bij u past hangt af van uw doelen, budget, tijd die u ervoor kan vrijmaken… We zetten het voor u op een rijtje. 

Appartementen 

Voor wie? Jonge koppels, jonge gezinnen, eenoudergezinnen en alleenstaanden.

Investeren in een appartement is altijd een goede keuze. De aankoopprijs ligt gemiddeld lager dan een woning. Vooral appartementen met terras of tuintje zijn populair. 

In steden is het aanbod vaak groot, daarom kiezen veel mensen er vaak voor een nieuwbouwappartement.

Denk er wel aan dat u rekening moet houden met de andere bewoners en dat u soms verplicht bent bepaalde (gemeenschappelijke) investeringen te doen, waardoor uw rendement zakt. 

Studio’s 

Voor wie? Pas afgestudeerden, jonge koppels en jonge singles. 

Studio’s zijn kleine appartementen met een meer open ruimte van zo’n 40 à 50 m2 groot.

Een goede locatie voor deze doelgroep is bijvoorbeeld een stad met veel hogescholen zoals Leuven, Brussel, Gent en Antwerpen. De locatie in combinatie met de prijs per m2 maakt dat een studio een zeer goede investering is. 

Woningen

Voor wie? Jonge gezinnen, nieuwe samengestelde gezinnen en koppels met een groter budget.

Banken hanteren tegenwoordig strenge voorwaarden voor het verlenen van een woonkrediet, waardoor het voor veel gezinnen moeilijk wordt om een eigen woning te kopen. Hierdoor stijgt de vraag naar huurwoningen. Voornamelijk nieuwbouwwoningen en eengezinswoningen zijn erg in trek en zijn een goede investering omdat u hogere huurinkomsten krijgt en minder renovatie- en onderhoudskosten hebt. 

Studentenkamers

Voor wie? Studenten.

Zijn de studentenkamers goed gelegen, dan is het een goede investering. Het is echter minder interessant dan bijvoorbeeld investeren in studio’s of appartementen omdat er meer concurrentie komt van universiteiten die eigen huisvesting aanbieden. 

Commercieel vastgoed

Voor wie? Bedrijven en organisaties.

Investeren in commercieel vastgoed is ook nog steeds interessant omdat u ook kosten zoals onderhoud en parking kan doorrekenen. 

In tegenstelling tot residentieel vastgoed loopt u echter een groter risico op leegstand en is een goede ligging cruciaal. 

Parkeergarages

Voor wie? Bewoners in stedelijke gebieden zonder eigen garage en personeel van handelszaken in winkelcentra.

Zeker in stedelijke gebieden en winkelcentra is er een groot tekort aan parkeergarages. Het is dus zeker een goede investering. 

Hotelkamers en vakantiewoningen

Voor wie? Toeristen, zakenmensen.

Hotels en vakantiewoningen zijn meer een niche en zijn minder geschikt als belegging. 

Cityflats

Voor wie? Zakenmensen met een verblijf in de stad, jonge singles en koppels.

Cityflats zijn kleine appartementen in Antwerpen, Brussel en Luik. Het lijkt op een studio met hotelservice. Meestal hebben ze een gemeenschappelijk wassalon, is er een bar en zijn er kantoren of een sportruimte in het gebouw aanwezig.

Het is een interessant concept, maar met minder zekerheid om als goede investering te zien. 

Rusthuizen en seniorenflats

Voor wie? Bejaarden en gepensioneerden.

Momenteel is er meer vraag dan aanbod waardoor de investering minder interessant is. 

Tips voor een goede investering

Om het meeste rendement te behalen, moet u slim investeren in vastgoed. Het is belangrijk om de voor- en nadelen af te wegen en veel te vergelijken. Wij geven u enkele tips voor een verstandige investering. 

Gunstige locatie

Mensen willen op een goed gelegen locatie wonen. Investeer daarom in regio’s die in opmars zijn en vermijd ongezellige, vuile en gevaarlijke buurten. 

U herkent een gunstige vastgoedregio aan de aanwezigheid van groen in de buurt, zelfs in een stedelijke omgeving. Ook buurten die vanuit de overheid worden opgewaardeerd met parken, scholen… doen in waarde stijgen. Tenslotte is een vlotte verbinding met belangrijke verkeersaders en openbaar vervoer onontbeerlijk voor een goede locatie.

Marktwaarde

De marktwaarde van een woning varieert per provincie en soms ook per gemeente. Om te weten of u een goede deal sluit, moet u de prijzen kennen in de regio waar u het pand koopt. Een goed hulpmiddel hierbij zijn vastgoedsites zoals Zimmo en Immoweb.

Oppervlakte van het vastgoed 

Hoe groter de woning, hoe hoger de prijs. Zijn er uitbreidingsmogelijkheden? Ga dan op voorhand de bouwvoorschriften na van de betreffende regio.

Energielabel

Huurders geven de voorkeur aan woningen met een hoger energielabel. Ze betalen hier zelfs graag wat meer huur voor want ze recupereren dit via hun energiefactuur. 

Kijk dus naar energiezuinige woningen met eventueel zonnepanelen, een warmtepomp of een thuisbatterij. 

Comfort en uitrusting

Een volledig uitgeruste keuken, badkamer met douche en bad en centrale verwarming zijn een basisvereiste. 

Extra’s zoals een modern interieur, kookeiland, vloerverwarming… geven soms de doorslag voor kandidaat-huurders. Een mooi evenwicht in aanbod en huurprijs is hierin aangeraden. 

Verwachte kosten

Als u een bestaande woning koopt, dient u rekening te houden met mogelijke extra kosten aan de verwarmingsinstallatie, keuken of badkamer, het dak…

Bij een nieuwbouw bent u de eerste 10 jaar bijna zeker vrijgesteld van kosten. 

Potentiële meerwaarde

Als u het maximum uit uw investering wilt halen, focust u best op de meerwaarde van het pand. Weegt de kost van de renovaties of afwerkingen af tegen de meerwaarde ervan?

Andere bepalende factoren

Wat heeft dit pand als voordeel ten opzichte van andere panden in de buurt?

  • Is het rustig gelegen, in een veilige straat?
  • Is het terras of de tuin zuidgericht?
  • Is de woning praktisch ingericht?
  • Is er veel lichtinval?
  • Zijn de kamers groot genoeg?

Uw woning verhuren, hoe aanpakken?

Om uw pand succesvol te verhuren, moet u op een aantal zaken letten. Een correcte huurprijs en een goede screening van uw huurders verkleinen het risico op leegstand. Met een goede plaatsbeschrijving en goede afspraken over de huurtermijn vermijdt u problemen tijdens en na de verhuurperiode.

Bepaal een correcte huurprijs en houd rekening met de index

De beste huurprijs is een evenwicht tussen een aantrekkelijke prijs voor de huurder en een zo hoog mogelijke prijs voor uzelf. 

Houd ook rekening met de jaarlijkse indexering. Dit is een aanpassing van de huurprijs op basis van het gezondheidsindexcijfer en mag u éénmaal per jaar toepassen op de datum van inwerkingtreding van de huurovereenkomst. 

Vind goede huurders

Zorg voor een goede screening van uw huurders. Stel voldoende vragen zodat u een goed beeld krijgt van wie ze zijn. 

Stel bijvoorbeeld vragen over hun gezinssituatie, hun huidige woonsituatie, hebben ze huisdieren, wat is hun werksituatie (incl. laatste loonfiches), waarom zoeken ze een andere woning, wat is hun huidige huurtermijn…

Kijk ook naar non-verbale signalen zoals stiptheid bij het bezoek en het bezorgen van informatie, zien ze er verzorgd uit, hoe spreken ze over hun vorige huisbaas, willen ze onderhandelen over de huurprijs…

Zorg voor een uitgebreide plaatsbeschrijving

U maakt aan het begin en aan het einde van de verhuurovereenkomst een plaatsbeschrijving. Dit is voor u als verhuurder en voor de huurder een waarborg in geval van schade of gebreken. 

De plaatsbeschrijving geeft een gedetailleerde beschrijving van de staat van het pand en vermeldt eventuele bestaande gebreken.

Enkele tips voor een goede plaatsbeschrijving:

  • Laat het opmaken door een onafhankelijke expert om partijdigheid te vermijden. 
  • Gebruik tekst en foto’s.
  • Maak de plaatsbeschrijving samen op met de huurder.
  • Laat het ondertekenen voor aanvang van de huurperiode.

Conclusie

Er komt heel wat bij kijken als u wilt investeren in vastgoed. Welk type pand wilt u kopen? Wie zijn uw huurders? Maar u ziet, er is een pand voor iedereen. Door de stijgende woningprijzen en rentevoeten wordt het alsmaar moeilijker voor mensen om een lening af te sluiten. Huren is dan nog de enige oplossing. Daardoor blijft investeren in vastgoed nog steeds een slimme investering.

Het Vastgoedcongres van 2023 in Kinepolis Antwerpen

Op 24 maart 2023 werd door 5 Vlaamse vastgoedexperten, elk met hun eigen expertise, een vastgoedcongres gegeven.

De beelden hiervan kan u herbekijken hier.

Professionele hulp nodig?

Bent u een zelfstandige of bedrijfsleider en wilt u zekerheid hebben over uw huurcontracten en uw rechten en plichten, weet dan dat u altijd bij ons terecht kan met uw vragen rond (ver)huren en (ver)kopen van vastgoed. Met de hulp van onze financiële architecten bent u er zeker van dat u de juiste keuzes maakt, die er op hun beurt voor zorgen dat uw investering maximaal rendeert.

Vraag een vrijblijvend kennismakingsgesprek aan en ontdek wat wij voor u kunnen betekenen.

Kosteloos Webinar voor Bedrijfsleiders

Privé vastgoed kopen en betalen met
de vennootschap

Inschrijven voor dit Webinar
Vraag een kennismakingsgesprek aan

Interesse in onze diensten voor ondernemers en bedrijfsleiders? Vraag vrijblijvend een kennismakingsgesprek aan en krijg direct inzichten in jouw financiële mogelijkheden.

Neem contact op