Alles over erfdienstbaarheid: betekenis, soorten en voorbeelden

In dit artikel ontdek je uitgebreid de diepgaande wereld van erfdienstbaarheid. Leer over juridische aspecten, toepassingen en hoe erfdienstbaarheid jouw eigendom beïnvloedt.

—--------------------------------

Inhoudsopgave

1. Wat is een erfdienstbaarheid 
2. Welke soorten erfdienstbaarheden zijn er 
3. Voorbeelden van een erfdienstbaarheid 
4. Hoe kan ik erfdienstbaarheden vestigen? 
5. Erfdienstbaarheid bij een verkoop
6. Hoe zoek ik een erfdienstbaarheid? 
7. Hoe eindigt een erfdienstbaarheid?
8. Hoe kan ik een erfdienstbaarheid opheffen? 
9. Conclusie 

Wat is erfdienstbaarheid?

De betekenis van erfdienstbaarheid is een officiële overeenkomst die het recht geeft om gebruik te maken van iemand anders zijn grond om bij jouw eigen eigendom te komen. 

Bijvoorbeeld: Een boerderij wordt omringd door landbouwgrond van verschillende eigenaren. De eigenaar van de boerderij heeft geen directe toegang tot de openbare weg, maar hij heeft wel het recht om over het land van zijn buurman te gaan om toegang te krijgen tot zijn boerderij.

De buurman die zijn grond laat gebruiken door de boer, noemen we het lijdend erf. De eigenaar van de boerderij is het heersend erf, het erf dat gebruikt maakt van de grond van de buurman.

Dit is geen exclusief gebruiksrecht. Het lijdend erf kan het belast onroerend goed zelf ook nog steeds gebruiken, maar ondanks dat het eigendom van het lijdend erfpachter blijft, is hij niet de enige met het recht tot gebruik. 

‍

Welke soorten erfdienstbaarheden zijn er? 

Een erfdienstbaarheid in Vlaanderen kan op verschillende manieren ontstaan. Het wordt onderscheid in 4 soorten:

• Wettelijke erfdienstbaarheden:

Wettelijke erfdienstbaarheden zijn vastgelegd door de wet, zoals in het Burgerlijk Wetboek. Zo zijn er verschillende regels tussen goederen met openbaar nut en privaat nut. De omvang en de manier waarop deze erfdienstbaarheden worden uitgeoefend, worden door de wet bepaald.

• Natuurlijke erfdienstbaarheden:

Natuurlijke erfdienstbaarheden zijn rechten die ontstaan uit de natuurlijke ligging van onroerende goederen. Deze erfdienstbaarheden zijn samenhangend aan de fysieke eigenschappen en locatie van de percelen en komen voor als het noodzakelijk is bij het normaal gebruiken van de grond.

• Economische erfdienstbaarheden: 

Economische erfdienstbaarheden zijn een last op een onroerend goed die betrekking heeft op het economisch gebruik van het land. Het gaat vaak om rechten die de eigenaar van het lijdend erf beperken om bepaalde economische activiteiten uit te voeren, terwijl de eigenaar van het heersende erf hiervan profiteert.

• Conventionele erfdienstbaarheden 

Bij conventionele erfdienstbaarheden kom je tussen partijen onderling overeen om een bepaalde erfdienstbaarheid te vestigen. Het is aangeraden om de bijhorende rechten en plichten vast te leggen bij een notariële akte. Zo ontwijk je discussies.

Voorbeelden van een erfdienstbaarheid 

Wettelijke erfdienstbaarheid voorbeelden:

1. Erfdienstbaarheid van doorgang, overgang of overpad

Een wettelijk voorbeeld van doorgang of overgang betekent dat de eigenaar van een aangrenzend perceel het recht heeft om over het lijdend erf te gaan. Dit is vanzelfsprekend als een erf alleen via een ander erf bereikbaar is. Bij recht van overpad betaalt het heersende erf mee aan het onderhoud. 

2. Erfdienstbaarheid van verbod om naast een militair vliegveld te bouwen 

Een wettelijk voorbeeld van openbaar nut met het bouwverbod naast het militaire vliegveld, en heeft het doel om risico's en verstoringen van luchtactiviteiten te minimaliseren. 

3. Erfdienstbaarheid van verplicht afstand nemen van beplantingen 

Dit is een voorbeeld van privaat nut met de verplichting afstand te nemen van beplantingen. Hiermee worden bomen die minstens twee meter hoog zijn bedoeld. Een afstand van twee meter moet worden aangehouden vanaf het midden van de voet van de boom, zoals vastgelegd in de wetgeving. Deze regel heeft als doel conflicten te voorkomen en ervoor te zorgen dat beplanting geen overlast veroorzaakt voor aangrenzende percelen.

4. Erfdienstbaarheid van uitweg

Het recht van uitweg geeft een persoon het legale recht om over het eigendom van een ander te gaan om toegang te krijgen tot zijn eigen eigendom. Het wordt vaak toegepast wanneer er geen andere redelijke manier is om toegang te krijgen tot een perceel zonder over het eigendom van een ander te gaan.

‍

Natuurlijke erfdienstbaarheid voorbeelden: 

1. Erfdienstbaarheid van afvloeiing of waterafloop van lage percelen 

De afvoer speelt zich vaak af bij rijtjeshuizen waar het regenwater door de gemeenschappelijke dakgoot loopt. In dat geval is dit recht meestal wederzijds: beide buren dulden dat het water van de andere buur door het eigen deel van de goot loopt.

2. Erfdienstbaarheid van afsluiting en afpaling van aan elkaar grenzende eigendommen

Het natuurlijk recht van afsluiting en afpaling kan ontstaan uit de natuurlijke ligging van aangrenzende eigendommen, zoals het recht om een perceel af te sluiten of af te palen.

3. Erfdienstbaarheid van uitzicht en lichtinval 

Het recht van lichtinval kan ontstaan om de inval van licht op een aangrenzend perceel te behouden. Dit houdt in dat bouwwerken op het hoger gelegen perceel beperkt worden om de natuurlijke lichtinval op het lager gelegen perceel te behouden.

4. Erfdienstbaarheid van windrichting

Dit voorbeeld geeft het recht om de windrichting op een bepaalde manier te behouden op het heersende erf, wat van nature gunstig kan zijn voor agrarische activiteiten, zoals het voorkomen van schaduw op gewassen.

Economische erfdienstbaarheid voorbeelden 

1. Erfdienstbaarheid van doorgang voor leveranciers

Het recht van doorgang geeft een eigenaar van een bedrijfspand de kans om een naburig perceel het recht te verlenen om zijn leveranciers toegang te geven tot zijn eigendom voor het laden en lossen van goederen. Dit vergemakkelijkt de logistiek en bevoorrading.

2. Erfdienstbaarheid van uitweg voor bedrijfsvoertuigen

Uitweg in een industriële omgeving kan een bedrijf het recht hebben om over het aangrenzende terrein te rijden om toegang te krijgen tot een belangrijke transportroute. Dit is vooral nuttig voor bedrijven die afhankelijk zijn van regelmatige en gemakkelijke toegang tot de openbare weg.

3. Erfdienstbaarheid van recht op installatie van nutsvoorzieningen 

Bij dit economische voorbeeld op installatie van nutsvoorzieningen heeft een bedrijf het recht om leidingen of kabels te leggen over het aangrenzende terrein om toegang te krijgen tot essentiële nutsvoorzieningen, zoals water, elektriciteit of communicatienetwerken.

4. Erfdienstbaarheid van economisch recht op gebruik van parkeerplaatsen

Parkeerplaatsen in een commercieel complex kan een winkel het recht hebben om parkeerplaatsen te gebruiken die behoren tot het aangrenzende perceel. Dit is gunstig voor klanten en bevordert de toegankelijkheid van het winkelpand.

‍

Conventionele erfdienstbaarheden voorbeelden

1. Erfdienstbaarheid van doorgang 

Een conventioneel voorbeeld van het recht van doorgang speelt zich af met de eigenaar van een achterliggend perceel en de eigenaar van een voorliggend perceel. Ze komen overeen dat de heersende erfpachter recht krijgt om over het lijdend erfpachter zijn perceel te gaan om toegang te krijgen tot zijn eigen eigendom. 

2. Erfdienstbaarheid van lichtinval en uitzicht behouden

Het recht van uitzicht of lichtinval verwijst naar een eigenaar die het recht kan vestigen om ervoor te zorgen dat zijn buurman geen hoge structuren bouwt die het uitzicht of lichtinval in zijn eigendom verminderen.

3. Erfdienstbaarheid van gebruik van een waterput 

Het gebruik van een waterput wordt vastgesteld indien twee aangrenzende percelen een waterput delen.

4. Erfdienstbaarheid van overschaduwen of overbouwen van zonnepanelen voorkomen 

Bij overbouw en het overschaduwen van zonnepanelen wordt er overeengekomen te voorkomen dat bomen of gebouwen op het ene perceel de zonnepanelen op het andere perceel overschaduwen.

Hoe kan ik een erfdienstbaarheid vestigen? 

Om een erfdienstbaarheid te vestigen, zijn er specifieke stappen en vereisten die moeten worden gevolgd. Hier zijn algemene stappen die je kunt nemen:

1. Stel een notariële akte op:

Dit document moet alle relevante details bevatten, zoals de aard van het overeengekomen recht en de betrokken percelen.

2. Schrijf het in de openbare register: 

Deze inschrijving zorgt voor de publiciteit van de erfdienstbaarheden en maakt het bekend voor derden.

3. Voldoe aan de vestigingsvereisten:

Zorg ervoor dat de notariële akte voldoet aan alle vestigingsvereisten, inclusief de juiste formulering en inhoud. De akte moet duidelijk aangeven welk perceel het lijdend erf is en welk perceel het heersend erf is.

4. Overleg met de betrokken partijen:

Bespreek het recht met alle betrokken partijen, inclusief de eigenaren van het lijdend en heersende erven. Het is belangrijk dat alle partijen akkoord gaan met de vestiging van de last op het onroerend goed.

5. Raadpleeg juridisch advies: 

Zorg dat het recht correct wordt vastgelegd en aan alle wettelijke vereisten voldoet. Het is essentieel voor de partijen om bij het afsluiten van huurcontracten rekening te houden met eventuele erfdienstbaarheden die van invloed kunnen zijn op het gebruik en genot van het gehuurde eigendom. 

Het is noodzakelijk om bij het vaststellen van erfdienstbaarheden rekening te houden met eventuele beperkingen die voortvloeien uit het vruchtgebruik van naburige gronden, aangezien dit de genotsrechten en gebruiksmogelijkheden kan beïnvloeden.

6. Overweeg waardevermindering:

In sommige gevallen, zoals bij openbaar nut, kan het vestigen ervan leiden tot waardevermindering van gronden. Overweeg de mogelijke consequenties en vergoedingen. 

‍

Erfdienstbaarheid bij een verkoop 

Bij een erfdienstbaarheid bij een verkoop is het kenmerkend dat het recht verbonden is aan het onroerend goed zelf en niet aan de eigenaar. 

Dit betekent dat het recht blijft bestaan, ongeacht wie de eigenaar van het onroerend goed is. Het is inherent aan het specifieke pand en gaat over op de nieuwe eigenaar bij verkoop, waardoor het gebruiksrecht levenslang blijft bestaan.

Het afkopen van erfdienstbaarheden houdt in dat de eigenaar van het lijdend erf een overeenkomst sluit met de eigenaar van het heersende erf, waarbij tegen betaling het gebruiksrecht wordt beëindigd. De transactie van dit recht afkopen vereist een notariële akte en inschrijving in de openbare registers om effectief en tegenstelbaar te zijn aan derden.

Daarom is het belangrijk om te controleren of er geen erfdienstbaarheden toegepast worden op het onroerend goed. Erfdienstbaarheden opzoeken doet men best voordat je het onroerend goed koopt of huurt. 

‍

Hoe zoek ik een erfdienstbaarheid? 

Om te weten te komen of het recht toegepast wordt bij een specifiek onroerend goed kun je beginnen met de notariële akte te controleren van het goed. In de koopakte staat alle informatie over bestaande erfdienstbaarheden die zich afspelen op het goed. Deze akte bevat vaak belangrijke details over rechten of beperkingen op het eigendom.

Het kadastraal percelenplan visualiseert en identificeert het onroerend goed. Het toont de geografische ligging, grenzen, en afmetingen van percelen, inclusief bijbehorende eigendomsinformatie. Het kan dus interessant zijn om het kadastraal percelenplan na te kijken om te weten te komen of er erfdienstbaarheden toegepast worden op het onroerend goed. 

Als er geen informatie te vinden is met vorige methodes, kun je juridisch advies overwegen. Notarissen en advocaten kunnen helpen bij de interpretatie van eigendomsdocumenten en begeleiden je door het volledige proces. 

‍

Hoe eindigt een erfdienstbaarheid? 

De beëindiging van erfdienstbaarheid kan op verschillende manieren. 

De meest voorkomende manier om erfdienstbaarheden te beëindigen is wanneer alle voorwaarden zijn vervuld. Daarnaast hebben we ook de keuze om onderling overeenkomen om last op het onroerend goed te beëindigen. 

Wat ook meer voorkomt dan verwacht is het eindigen van erfdienstbaarheden door verjaring. Als het gebruiksrecht na verloop van tijd niet gebruikt wordt, kan het vervallen door een verjaring. Er zijn twee manieren waarop erfdienstbaarheid verjaring kan plaatsvinden:

‍

• Verkrijgende Verjaring: verkrijgende verjaring gebeurt wanneer iemand gedurende een bepaalde periode ongebroken en onbetwist het gebruiksrecht uitoefent en uiteindelijk juridisch eigendom of bepaalde rechten over die zaak krijgt. De wetgeving verschilt per jurisdictie, maar vaak wordt een termijn van 20 jaar gehanteerd. Het idee achter verkrijgende verjaring is dat als iemand gedurende een vastgestelde termijn bezit houdt van een eigendom zonder dat de eigenaar protesteert, deze persoon uiteindelijk rechten over dat eigendom kan verkrijgen.

• Bevrijdende Verjaring: Hierbij kan de eigenaar van het heersende erf gedurende een bepaalde periode afstand doen van zijn recht om het gebruiksrecht uit te oefenen. Na verloop van tijd, meestal ook 20 jaar, kan het recht dan vervallen. 

‍

Wat minder ter sprake komt, is het beëindigen van de last op het onroerend goed door een rechtelijke uitspraak. 

Artikel 5:79 BW bepaalt dat de rechter het recht kan opheffen als de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang meer heeft bij het gebruiksrecht. De rechter kan de erfdienstbaarheid opheffen of wijzigen op basis van bepaalde omstandigheden, zoals gewijzigde situaties of onredelijkheid. 

In bepaalde situaties kan de rechter op vordering van de eigenaar van het lijdend erf de last op het onroerend goed opheffen.

Daarnaast kan de erfdienstbaarheid ook eindigen in situaties waar het lijdend erf wordt verkocht aan de eigenaar van het heersend erf. Hier eindigt het recht automatisch. Het kan ook worden opgeheven door een onderlinge overeenkomst tussen de betrokken partijen. Dit kan gebeuren door het maken van nieuwe afspraken met de buren

‍

Stappen van erfdienstbaarheid opheffen: 

Het opheffen van een erfdienstbaarheid is anders dan het opheffen of beëindigen van een huurcontract en kan op verschillende manieren worden aangepakt. Hier zijn stappen die men kan overwegen:

1. Juridisch advies: Zoek juridisch advies om de specifieke omstandigheden te beoordelen en de beste aanpak te bepalen.

2. Onderhandeling: Probeer een constructieve conversatie met de betrokken partijen te voeren om tot een onderlinge overeenkomst te komen voor opheffing.

3. Notariële Akte: Als er overeenstemming is bereikt, kan een notaris betrokken worden om de opheffing officieel vast te leggen in een notariële akte.

4. Rechtelijke stappen: Als onderhandelingen niet succesvol zijn, kan een juridische procedure gestart worden waarbij de rechter gevraagd wordt het recht op te heffen.

5. Bewijs van bevrijdende verjaring: Als het recht gebaseerd is op bevrijdende verjaring, kan men bewijs verzamelen van het langdurig en onbetwist gebruik om de opheffing te ondersteunen.

‍

Het is cruciaal om elke stap zorgvuldig te overwegen en professioneel vastgoed advies in te winnen om de beste aanpak te bepalen.

‍

Conclusie 

Erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat het gebruik van andermans onroerend goed regelt. Het kent verschillende typen, waaronder wettelijke, natuurlijke, economische en conventionele erfdienstbaarheden, elk met specifieke voorbeelden. Het vestigen van het recht vereist notariële aktes, inschrijving in openbare registers, en overleg met betrokken partijen. 

Erfdienstbaarheden kunnen eindigen door vervulling van voorwaarden, onderlinge overeenkomst, verjaring, rechtelijke uitspraak, of verkoop van het lijdend erf aan de eigenaar van het heersend erf.

‍