Vruchtgebruik woning: berekenen en afkopen

Stel: Eén van je ouders overlijdt. Hoewel jij, als kind, recht hebt op het erfdeel van jouw overleden ouder, heeft de nog levende ouder recht op het vruchtgebruik van jullie huis. Op een dag beslist die ouder om het huis te verhuren en kleiner te gaan wonen. Voor wie is dan de opbrengst van de huur? Zodra iemand overlijdt moet er veel geregeld worden. In de eerste plaats natuurlijk de begrafenis, maar daar houdt het niet mee op. Ook de erfenis moet naar behoren geregeld worden. Daarbij zullen eventueel de woorden ‘vruchtgebruik woning’ naar voren komen. Maar wat is dat nou eigenlijk? In deze blog proberen we dat op een eenvoudige manier uit te leggen.

—--------------------------------

Inhoudsopgave

1. Wat is vruchtgebruik?
2. Wat bedoelt men met de langstlevende?
3. Rechten en plichten van de vruchtgebruiker
4. Wie is de blote eigenaar?
5. Hoe kan je de waarde bepalen?
6. De waarde van vruchtgebruik bij verkoop
7. Het vruchtgebruik afkopen?
8. Vruchtgebruik van een bankrekening
9. Officiële regels vruchtgebruik
10. Hoe kijkt de overheid naar vruchtgebruik?
11. Het einde van het vruchtgebruik
12. Schenking onroerend goed met vruchtgebruik
13. Moeilijke begrippen
14. Professionele hulp nodig?

—--------------------------------

Wat is vruchtgebruik?

De officiële definitie van het begrip vruchtgebruik staat in artikel 578 van het burgerlijk wetboek: "het is het recht om van een zaak, waarvan een ander de eigendom heeft, tijdelijk het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden."
‍
Helaas zijn we niet allemaal in staat om wetteksten juist te lezen en te interpreteren. Eenvoudiger uitgelegd betekent het dat de vruchtgebruiker het recht krijgt om goederen (zoals bijvoorbeeld een woning en spullen in de woning), die iemand anders heeft geërfd, te gebruiken en daarvan de eventuele ‘vruchten’ (bijvoorbeeld de inkomsten van verhuur, maar het kan ook gaan om dividenden en dergelijke) te mogen hebben en gebruiken.

Vergelijk het met een fruitboom. De boom is van persoon A, maar persoon B heeft het vruchtgebruik. Persoon B mag dan genieten van de schaduw van de boom. Hij mag ook het fruit verkopen en de inkomsten daarvan houden.

Wat bedoelt men met de langstlevende?

De weduwe of weduwnaar is de langstlevende. Hij of zij heeft een wettelijk erfrecht, tenzij er een andere regeling werd vastgelegd in hun huwelijkscontract of via een testament. Deze persoon heeft altijd minstens recht op het vruchtgebruik van woning en huisraad. Een weduwe of weduwnaar heeft dus bijvoorbeeld steeds het recht om de gezinswoning te blijven gebruiken, ook al zijn de kinderen er eigenaar van geworden.

Ook een wettelijk samenwonende partner heeft een wettelijk erfrecht. Deze wordt beperkt tot enkel het vruchtgebruik van de woning. De bankrekening van de overleden persoon hoort daar dus niet bij. Wil een wettelijk samenwonend koppel toch meer zekerheid, dan kan dat via een testament of een samenlevingscontract geregeld worden.

De rechten en plichten van de vruchtgebruiker

Om ruzies te voorkomen moet de vruchtgebruiker zich houden aan bepaalde regels. Ook heeft deze persoon bepaalde rechten:

• Een vruchtgebruiker mag de met vruchtgebruik belaste zaken gebruiken.
  
• Een vruchtgebruiker mag inkomsten innen uit hetgeen waar hij vruchtgebruiker van is.
  
• Een vruchtgebruiker mag de met vruchtgebruik belaste zaken beheren.
  
• Een vruchtgebruiker mag zijn vruchtgebruik overdragen. Wel vervalt het vruchtgebruik bij overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker of als de termijn verstreken is.
  
• Bij de aanvang van het vruchtgebruik moet er een inventaris worden opgemaakt.
  
• De vruchtgebruiker moet de lasten, zoals bijvoorbeeld belastingen, betalen.
  
• De vruchtgebruiker moet herstellingskosten betalen, met uitzondering van grote herstellingen. Zo blijft de waarde voor de blote eigenaar gelijk.
  
• Wanneer er, in het met vruchtgebruik belaste vermogen, schulden zijn, moet de vruchtgebruiker de intresten betalen.
  
• Bij afloop van het vruchtgebruik moeten de zaken teruggeven worden aan de blote eigenaar, in de staat waarin de vruchtgebruiker ze heeft ontvangen.

Wie is de blote eigenaar?

Stel, de erflater laat een woning na. De erfgenaam heeft recht op deze woning als erfenis. De erfgenaam is dan dus de eigenaar en krijgt de woning op zijn naam. Deze persoon wordt ook wel de ‘blote eigenaar’ genoemd als er sprake is van een langstlevende die vruchtgebruiker wordt. De erfenis is dan immers ‘uitgekleed’. Hij heeft geen recht op het genot en het gebruik van de woning.

De vruchtgebruiker woonde al in het huis, deze persoon mag er blijven wonen. Hij heeft het recht om de woning te gebruiken en de ‘vruchten’ ervan zijn voor hem of haar. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om de huuropbrengsten, als de vruchtgebruiker ervoor kiest om de woning te verhuren. De huur is een inkomen voor de vruchtgebruiker. Naast de woning, kan vruchtgebruik ook gaan om het inboedel en de bankrekening.

Een blote eigenaar kan de woning of het erfgoed wel verkopen, schenken of er een hypotheek op nemen. Dit kan enkel voor het blote eigendom. De nieuwe eigenaar wordt dus ook blote eigenaar en zal het vruchtgebruik woning moeten aanvaarden totdat deze afloopt. Als de vruchtgebruiker instemt met de verkoop kan het vruchtgebruik worden afgekocht.

Hoe kan je de waarde bepalen?

Uiteraard is het veel eenvoudiger om de waarde van iets te bepalen waarvan jij het volle eigendom hebt. Wanneer je vruchtgebruik wil afkopen zul je de waarde van het vruchtgebruik moeten berekenen. Dit hangt af van de leeftijd van de vruchtgebruiker. Hoe jonger de vruchtgebruiker is, hoe langer hij er gebruik van zal kunnen maken en hoe duurder het vruchtgebruik afkopen uiteraard ook zal zijn.

De blote eigenaar moet ook langer wachten om volle eigenaar te worden. Bij de fiscus worden tabellen gebruikt om het vruchtgebruik te berekenen. Aan de hand hiervan worden ook de successierechten betaald. Aan de hand van deze tabellen is het tevens mogelijk om zelf de waarde van het blote eigendom of het vruchtgebruik te berekenen. Deze tabellen zijn online te vinden.

De waarde van vruchtgebruik bij verkoop

Tijd voor een voorbeeld: Een koppel heeft samen een woning. De man overlijdt. Op dat moment wordt de waarde van de woning 500.000 euro geschat.

Door hun huwelijk hebben ze ieder recht op de helft van het huis. De vrouw is dus al eigenaar van de helft van het huis en dat zal ze ook blijven. De erfenis bestaat dus uit de 250.000 euro van de overleden man. Wel erft de vrouw het vruchtgebruik van de woning. Om de waarde van het vruchtgebruik bij verkoop vast te stellen, moet er een berekening gemaakt worden.

Allereerst wordt er gekeken naar het jaarlijkse rendement van de woning. Dit wordt forfaitair bepaald. Vervolgens wordt er gekeken naar de leeftijd van de vrouw. In de tabellen hiervoor, vind je een coëfficiënt. Het forfaitaire bedrag vermenigvuldig je met dat cijfer. Dit is de waarde van het vruchtgebruik bij verkoop. Zo kan het zijn dat er in plaats van 250.000 euro, bij verkoop, maar 150.000 euro aan erfenis naar de kinderen gaat.

Dit bedrag wordt ook nog verdeeld over alle kinderen. Als de man en de vrouw 3 kinderen hebben krijgt ieder kind dus, na verkoop van de woning, 50.000 euro aan erfenis.

Het vruchtgebruik afkopen?

Zowel de erfgenaam als de vruchtgebruiker zijn geen ‘volle eigenaar’ van het erfgoed. Het gebouw zelf is van de erfgenaam maar het gebruik ervan is van de vruchtgebruiker.

Wat nou als één van de twee bijvoorbeeld de vakantiewoning wil verkopen?

Voordat ze vruchtgebruik kunnen afkopen hebben ze toestemming nodig van elkaar. Ook voor het beheer zijn ze afhankelijk van elkaar. Beide partijen mogen daarom de omzetting van het vruchtgebruik aanvragen. Daarmee wordt het vruchtgebruik afgekocht, zodanig dat de beide partijen een compromis bereiken en verder kunnen. De kinderen worden dan ‘volle’ eigenaars’ en de vruchtgebruiker krijgt een geldsom. Voor de gezinswoning is dit niet mogelijk.

Het vruchtgebruik van een bankrekening

Tegenwoordig is er bij een bankrekening weinig sprake van ‘vruchten’. Veel rente valt er immers niet te behalen bij de bank. Waarschijnlijk staat er daarom in het testament dat de vruchtgebruiker mag ‘verteren’. Bij een woning kun je erin gaan wonen, je hebt gebruiksrecht. Het vruchtgebruik van een bankrekening heeft tegenwoordig enkel zin als je het geld dat erop staat mag gebruiken.

Als het vruchtgebruik van de hele nalatenschap in het testament van de overledene is opgenomen, zal het gaan om een ruim vruchtgebruik. Dit houdt in dat de vruchtgebruiker mag ‘vervreemden’. Dat betekent dat hij het huis mag verkopen. Ook mag hij ‘verteren’. Het banksaldo mag dus gebruikt worden. Het gaat nu dus om een ‘warm vruchtgebruik’ waarbij de vruchtgebruiker heel veel mag.

Waar vind je de officiële regels van het vruchtgebruik?

• In het wetboek, dat verder ingevuld wordt in het testament.
  
• In het testament dat de erflater heeft opgesteld.
  
• In de akte van afgifte legaat, waarin het vruchtgebruik vermeld staat.
  Pas als het legaat is afgegeven door de legataris bestaat het vruchtgebruik.

Hoe kijkt de overheid naar vruchtgebruik?

Als het gaat om een geeft vruchtgebruik, dan wordt de vruchtgebruiker door de overheid gezien als eigenaar. De overheid wil namelijk weten wie de belastingaanslagen betaalt. Dat moet de vruchtgebruiker doen. De aanslagen worden dus rechtstreeks naar de vruchtgebruiker gestuurd.

Ook voor de inkomstenbelasting moet de vruchtgebruiker doen alsof hij of zij eigenaar is en dus niet de erfgenaam. Dit heet defiscalisatie. De erfgenaam hoeft de woning niet op te geven voor de inkomstenbelasting als vermogen.

De erfgenaam moet natuurlijk wel erfbelasting betalen omdat de erfgenaam wel eigendom erft.

Het einde van het vruchtgebruik

Vruchtgebruik eindigt bij overlijden, of als de termijn verstreken is. Er moet wel bij de fiscus een verklaring worden ingeleverd van het beëindigen van het vruchtgebruik, zodat de officiële instanties hiervan op de hoogte zijn.

Schenking onroerend goed met vruchtgebruik

Het komt regelmatig voor dat mensen op latere leeftijd besluiten om een tweede verblijf te kopen. Het is dan mogelijk om deze aankoop direct op te splitsen. Het gaat dan om een schenking van onroerend goed met vruchtgebruik.

Dit houdt in dat bijvoorbeeld de ouders, hun kinderen het blote eigendom van het tweede verblijf schenken terwijl ze zelf de vruchtgebruikers zijn. Omdat het hierbij gaat om een schenking van het onroerend goed met vruchtgebruik zijn de kinderen dus al eigenaar van het gebouw en scheelt dat erfbelasting bij het overlijden van de ouders.

Moeilijke begrippen rond vruchtgebruik

In dit artikel hebben we het voornamelijk gehad over de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Hopelijk was de uitleg duidelijk. Hieronder vind je enkele begrippen op een rijtje:

• De erflater: Dit is degene die overleden is.
  
• Een testament: Dit is een document waarin iemand vastlegt wat er bij zijn overlijden moet gebeuren met zijn of haar nalatenschap.
  
• Wettelijke erfgenamen: Dit zijn meestal familieleden van de overleden, zoals de kinderen en de kleinkinderen. Soms zijn ook ouders of grootouders, broers en zussen of neven en nichten erfgenamen. De wet bepaalt wie als eerste recht heeft op de erfenis.  
  
• Legatarissen: Dit zijn personen die door een overledene via zijn bij testament begunstigd zijn. Hierbij kan het zowel gaan om privépersonen als om instellingen. Het stuk tekst in het testament waarin dit staat heet een legaat.
  
• De langstlevende: Dit is de persoon waarmee de overleden persoon getrouwd was of wettelijk samenwoonde.

Professionele hulp nodig?

Bent u een zelfstandige of bedrijfsleider en wilt u zekerheid hebben over over uw toekomstige financiële situatie, weet dan dat u altijd bij ons terecht kan met uw vragen rond successie en pensioen. Met de hulp van onze financiële architecten bent u er zeker van dat u en uw erfgenamen niet voor onaangename verrassingen komen te staan en dat er geen euro te veel belastingen wordt betaald. Vraag een vrijblijvend kennismakingsgesprek aan en ontdek wat wij voor uw nalatenschap kunnen betekenen.