Vastgoed aankopen met een bulletkrediet

Hoe realistisch is een gemiddeld rendement van 4% jaarlijks?

Hiervoor dienen we te kijken naar de wereldindex want die weerspiegelt de financiële groei in de wereld. 

Deze index bestaat uit aandelen die afkomstig zijn van 23 verschillende landen, waaronder België, de Verenigde Staten, Duitsland en Zwitserland en bestaat sinds 31/12/1987.  

Sinds de start in 1987 tot en met 2022 is het gemiddeld jaarlijks rendement 7,85%. Indien u zou beleggen in de 500 grootste Amerikaanse bedrijven, dan doet u dat via de S&P 500 index. Het gemiddeld jaarlijks rendement van de S&P 500 was 10,16% sinds de start in 1957 tot en met 2022. Dit rendement resulteert in een vermogen van 778.581 euro na 35 jaar, inclusief inflatie. Ookal bieden in het verleden behaalde resultaten geen garantie voor de toekomst, toch kunnen effectief bewezen resultaten niet zomaar genegeerd worden.

Ik raad iedereen aan die geen kennis heeft van beleggingen een eerste kennis te vergaren alvorens beslissingen te nemen. We stellen online een aantal kosteloze video’s ter beschikking, waaronder deze 2:

• ‍https://www.youtube.com/watch?v=A_xzKEiKdq0‍
• https://www.youtube.com/watch?v=Ic6v-UK6wyk 

De onervaren belegger doet uitspraken zoals “dit is niet gegarandeerd”. De ervaren belegger met voldoende basiskennis kent de pro’s en contra’s van beleggingen en brengt deze voor zichzelf in kaart. Hij weet dat op lange termijn hij altijd winnaar is. De belangrijkste parameters zijn de instapmomenten en uitstapmomenten. 

Ik adviseer altijd, zowel in goede en slechte tijden, om periodiek in te stappen en om niet gebonden te zijn aan een uitstapmoment. Indien we deze twee combineren, verlagen we significant het risico m.b.t. beleggingen. In het eerste voorbeeld waar we 818 euro per maand sparen, stappen we sowieso periodiek in. Bij beleggingen zullen we opteren om een dripfeed toe te passen. Dit wordt in de bovenstaande video’s ook aangestipt. 

In functie van de constructie m.b.t. vastgoed is het belangrijk om te weten dat bulletkredieten verlengd kunnen worden indien u moet terugbetalen in een slecht beursjaar. Daarnaast kunnen we gedurende de beleggingsperiode ook gelden uit de beleggingsfondsen halen en ‘vastklikken’ in vastrentende producten. Op die manier kunnen we veiligheid inbouwen en de kapitalen die we nodig hebben om het bulletkrediet terug te betalen veiligstellen wanneer het benodigde rendement is behaald. 

Mogelijkheid 3: door fiscaalvriendelijke contracten!

Deze manier van kapitaal terugbetalen is waarschijnlijk het meest interessant. U weet dat sparen via een fiscaal aftrekbaar pensioenspaarcontract opnieuw een hefboom biedt om meer rendement te behalen. Hoe deze contracten precies werken, kan u terugvinden in de specifieke hoofdstukken of artikels. Ik gebruik een IPT-contract als tool om deze mogelijkheid toe te lichten. 

Stel, u heeft een IPT-contract van 1.000 euro per maand en u spaart in een tak 23-fonds. 

U bent vandaag 45 jaar en uw contract loopt tot de wettelijk verplichte leeftijd van 67. U kunt dus nog 22 jaar sparen. 

In tegenstelling tot het voorbeeld waarbij we het verschil tussen het klassiek krediet en het bulletkrediet gingen herbeleggen, maken we bij een IPT gebruik van brutogelden die normaliter in de vennootschap zouden blijven zitten of die u er op een andere (interessante) manier ging uithalen. 

Dit betekent dat u fiscaalvriendelijk geld uit uw vennootschap haalt. IPT is naast nettovergoedingen nog steeds de meest fiscaalvriendelijke manier om vermogen van uw vennootschap over te hevelen naar uw privé. In onderstaand voorbeeld vergelijken we de verschillende optimalisatietechnieken naast de klassieke bezoldiging. Bij elke mogelijkheid wordt het vrijgekomen kapitaal herbelegd aan een rendement van 4,25%. Afhankelijk van de eindtaxatie bij een IPT zal u aan 10% of aan 16,5% belast worden. In beide gevallen gaat u met een IPT-contract het grootste vermogen overhouden. Ook zien we hier duidelijk nogmaals het verschil met een VAPZ-contract waar u de verplichting heeft om te beleggen via tak 21. 

Het is dus voordeliger om via een IPT-contract uw eindkapitaal op te bouwen dan via eender welke andere optie. Indien uw IPT zijn plafond heeft bereikt, is gebruik maken van een VVPR-Bis dividend de volgende meest optimale optie, helaas komt niet iedereen hiervoor in aanmerking.

In deze constructie tracht ik zo gedetailleerd mogelijk iedere optie te benutten die een hefboom kan bieden voor het eindresultaat. Het tegenovergestelde is natuurlijk ook mogelijk. Wat als u alles omgekeerd zou doen? Helaas kom ik dat nog te vaak tegen. 

Wat ik nu ga delen is geen karikatuur, maar helaas een veel voorkomende case. 

U hebt zonet de compromis getekend en u bent terecht trots dat u iets gaat doen met uw vermogen. U koopt vastgoed als investering! Top! Naar goede gewoonte maakt u een afspraak met uw bank. U spreekt over de aankoop, uw bankier bekijkt het dossier. Niets aan de hand en u krijgt zonder probleem uw krediet. Dit wel op voorwaarde dat u uw bezoldiging (loon) een stukje laat stijgen. U heeft momenteel een nettoloon van 2.500 euro, maar voor de veiligheid van het krediet vraagt de bank om hier 3.500 euro van te maken. Dit biedt zekerheid wanneer uw huurder niet betaalt of uw pand een tijdje leegstaat. Zo heeft u voldoende verloning om het krediet zelf terug te betalen. Logisch denkt u.

Vervolgens schakelt u uw boekhouder in en deelt hem mee dat uw loon met 1.000 euro netto omhoog moet omwille van een investering in vastgoed. Logisch denkt uw boekhouder, maar het probleem nu is dat u zich al in de hoogste belastingschijf bevindt. Dit wil zeggen dat u om 1.000 euro netto over te houden hier 50% belastingen en sociale bijdragen op gaat betalen. U heeft dus 2.500 euro nodig om 1.000 euro netto over te houden: 2.500 euro = 20,5% sociale bijdragen = 1.987,50 euro. 

U betaalt hier nu 50% belastingen op en houdt nog 993,75 over. 

U betaalt nu 1.506,25 extra belastingen per maand (sociale bijdragen en personenbelasting) gewoon om het krediet te verkrijgen. Over een periode van 20 jaar betaalt u 236.000 euro extra belastingen. Het hoeft geen extra toelichting dat dit een serieus effect heeft op uw rendement. Dezelfde ‘fout’ gebeurt in kader van een gewoon hypothecair krediet m.b.t. de aankoop van uw eigen woning. Hier moet u dus steeds alert zijn dat er andere mogelijkheden zijn om gelden naar uw privé te halen, maar hiervoor verwijs ik u terug naar de hoofdstukken m.b.t. fiscale optimalisatie. 

Opnieuw moet ik vaak met lede ogen aanzien hoe een gebrek aan kennis bij de ondernemer zorgt voor dergelijke foutieve en dure beslissingen. Indien u zich afvraagt of de ondernemer de persoon is die deze kennis moet vergaren en niet de financiële professional, dan is mijn antwoord “ja”. Elke financiële partij heeft zijn expertise. In een constructie zoals deze komen al die expertises en partijen samen. 

Uw IPT combineren met een bulletkrediet

De uitdaging is dat een IPT niet altijd zal volstaan om het eindkapitaal te waarborgen. Iedere verzekeringsmaatschappij heeft een andere wijze van berekenen. In bovenstaand voorbeeld rekenen we aan 4,25% interestvoet, maar geen enkele verzekeringsmaatschappij rekent aan dat rendement om het eindkapitaal te waarborgen. Een klein beetje hypocriet als u het mij vraagt, maar dit ligt buiten mijn bereik om iets aan te kunnen wijzigen. De ene maatschappij rekent aan 1% rendement en de andere dan weer aan 3,5% rendement. 

Voor dit voorbeeld reken ik aan 1% rendement. 

U spaart dus 1.000 euro per maand IPT en betaalt de premietaksen en de nodige belastingen op het einde van uw contract. In dit geval reken ik aan 16,5% eindtaxatie (worst case scenario). 

Uw eindkapitaal bedraagt 219.782,49 euro.

We geven dit eindkapitaal vervolgens in waarborg. Dit betekent dat we net iets meer dan 80.000 euro tekort komen. Wanneer ik verder borduur op het voorbeeld waar we 300.000 euro gaan lenen, dan moeten we op einddatum 300.000 - 219.782,49 = 80.217,51 in rekening nemen. 

Dit biedt de verzekeringsmaatschappij, maar ook uzelf een vorm van veiligheid. Iedereen weet dat we wel een hoger rendement zullen behalen dan de geprojecteerde 1%.

Stel dat we een rendement halen van 4,25%, dan ziet u in het voorgaande voorbeeld een eindkapitaal terug van 316.656,83 euro. Wanneer we dan het bulletkrediet terugbetalen, dan hebben we nog een meerwaarde van 16.656,83 euro naast het pand. 

Indien we een rendement behalen van bv. 6% jaarlijks, dan spreken we over een eindkapitaal van 389.711,79 euro. Zo houden we naast ons opgebouwd vermogen in het vastgoed nog 89.711,79 euro over. 

Ik krijg dan regelmatig de opmerking “beste Roberto, is mijn volledige pensioenkapitaal nu niet helemaal op?”. 

Mijn antwoord is dan, op één uitzondering na, “neen, uw pensioenkapitaal is niet op, dat zit in vastgoed. U heeft het vermogen van uw pensioenspaarcontract verschoven naar uw vermogen in vastgoed. U deed dit reeds 22 jaar geleden. Op uw 65^ste komt er bijvoorbeeld 316.000 euro vrij, wat gaat u anders doen met dat pensioenkapitaal? Dat is het moment om opnieuw te beslissen wat u daarmee gaat doen. U kan ermee gaan beleggen of vastgoed aankopen. Als u tenminste niet beslist om het geld op te doen of uw op uw spaarboekje te laten staan.” 

Het probleem is wel dat wanneer we datzelfde pand pas kopen over 22 jaar, we 465.807 euro betalen aan een gemiddelde stijging in vastgoed van 2% per jaar. Het verschil tussen 465.807 euro en 300.000 euro bedraagt 165.807 euro. Dit kan dus de prijs zijn die we extra betalen over 22 jaar of de meerwaarde die we op dat moment al gerealiseerd hebben. 

De kans dat louter een IPT-contract zal volstaan om het eindkapitaal te waarborgen is klein. Daarom vullen we de spaarcontracten aan met andere fiscaal interessante contracten zoals pensioensparen en langetermijnsparen. 

In veel gevallen worden de 3 mogelijkheden gecombineerd en maken we gebruik van een belegging, pensioenspaarcontracten en een niet-fiscaal beleggingsplan. 

Ook bestaat er tot op vandaag nog steeds de mogelijkheid om een backservice te doen in een IPT-contract. Op deze manier halen we een grotere som in één keer uit de vennootschap. Dit neigt dan voor een stuk naar optie 2 waarbij we een éénmalige belegging gebruiken met het verschil dat men op een fiscaalvriendelijkere manier de gelden uit de vennootschap haalt.

Dit kan interessant zijn want gelden die op kortere termijn belegd worden, kunnen sneller renderen en zo kan het sneeuwbaleffect ook sneller in gang komen. Stel dat u 50.000 euro investeert aan een rendement van 20 jaar aan 5%, dan heeft u een eindkapitaal van 135.905 euro. Stel dat u diezelfde 50.000 euro investeert aan hetzelfde rendement op 20 jaar, maar dan verspreid over een periode van bv. 10 jaar (ieder jaar 5.000 euro sparen gedurende 10 jaar en vervolgens dat kapitaal nog 10 jaar laten staan), dan bekomt u een eindkapitaal van 106.942 euro of 28.963 euro minder dan te kiezen voor een koopsom. 

“Maar Roberto, is dit niet contradictorisch met uw advies om periodiek in beleggingen te stappen?” 

Ja en nee, wanneer we kiezen voor een koopsom zullen we drip feeden of periodiek instappen over een periode van 6, 12 ,18 of 24 maanden. In voorgaand voorbeeld stappen we in over een periode van 10 jaar. Indien men dus gebruik kan maken van een backservice, en u heeft de financiële ruimte om dit te doen, kan dit op zichzelf al een interessante piste zijn om uw vermogen een boost te geven. 

Mag het nog wat complexer Roberto? Jazeker!

Naast dat u in België op de één of andere manier moet kunnen voorleggen hoe u dat krediet gaat terugbetalen, wilt men ook nog extra waarborgen. Eén daarvan is dat de quotiteit in orde moet zijn. De quotiteit wordt altijd uitgedrukt in een percentage. 

De quotiteit is de verhouding tussen het ontleend bedrag en de waarborg die daartegenover staat. Dit is dus eigenlijk wat er wordt bedoeld met ‘een hypotheek nemen’. 

Stel dat de waarde van uw vastgoed opnieuw 300.000 euro is en de quotiteit die de kredietverlener vraagt is 80%, dan mag u 80% van 300.000 euro ontlenen of 240.000 euro. U geeft in dit geval uw vastgoed in pand of zoals men dat noemt ‘in hypotheek’. 

Indien u mijn filosofie ondertussen een beetje doorheeft, dan weet u dat ik omwille van bovenstaande redenen zoveel mogelijk gebruik wil maken van een krediet om de welbefaamde krediethefboom te gebruiken.

In het voorbeeld m.b.t. 300.000 euro te belenen kapitaal zou u dus nog 60.000 euro eigen middelen moeten inleggen. Dit is ook waar de uitspraak vandaan komt dat u meestal 20% eigen middelen nodig heeft om vastgoed aan te kunnen kopen. Dit is niet geheel waarheid, maar zal in veel gevallen wel overeenkomen met de werkelijkheid. 

Ook hier is de kennis van deze constructies zeer handig. Bij de meeste maatschappijen en zelfs grootbanken kunt u vervolgens 60.000 euro beleggen en deze mee in pand geven. Een inpandgave is hetzelfde als iets in hypotheek geven. U kan vervolgens de 60.000 euro extra ontlenen via een klassiek of bulletkrediet. 

Uw opgebouwde reserves in beleggingen, spaarplannen, IPT, VAPZ, pensioensparen en langetermijnsparen kunnen allemaal in pand gegeven worden voor de aankoop van vastgoed. Zo behaalt u sneller de benodigde quotiteit. Hoe groter de veiligheid voor de kredietverlener, hoe lager uw rentevoet ook zal zijn. 

Conclusie

Dit soort constructies bieden veel mogelijkheden, maar kennen ook nadelen. Het vergt veel inspanning om de juiste constructie te bepalen. Een actief beheer m.b.t. de beleggingsfondsen is een must. Lukraak fondsen bepalen en deze 15 jaar onaangeraakt laten is naar mijn inziens gevaarlijk. 

Daarnaast vind ik het belangrijk dat u zelf ook voldoende engagement toont om de financiële markten te begrijpen. Dit hoeft heus niet op expertniveau te zijn, maar wel met voldoende basiskennis om emotionele stabiliteit te behouden wanneer de beurs het minder doet. 

Tenslotte is financiële begeleiding door een onafhankelijke partij een absolute must. Zorg dat u een partij kiest waar u op lange termijn op kan rekenen en kan bouwen. Reken hiervoor niet op uw boekhouder want hij heeft geen kaas gegeten van financiën, beleggingen en investeringen in vastgoed.

Een bulletkrediet legt vele linken met financiële gebieden, fiscaliteit, beleggingsfondsen, vastgoed en kredieten. Het vergt de inspanning van verschillende partijen die allemaal een andere tak van sport bespelen. Een goede communicatielijn tussen deze partijen is een absolute must. Dit is ook de reden waarom ik binnen onze eigen organisaties kies om zoveel mogelijk in house oplossingen te bieden. Dit biedt de mogelijkheid om snel te kunnen schakelen tussen de verschillende departementen. 

Betrek ook uw boekhouder in dit proces. In deze constructies is het vaak de verzekeringsmaatschappij die optreedt als kredietverstrekker en deze heeft geen toegang tot uw bankrekeningen en kan uw financieel gedrag ook niet in kaart brengen zoals uw bankier dat kan. Een verzekeringsmaatschappij moet dus veel meer informatie vergaren om te weten te komen hoe kredietwaardig u bent. Het tijdig aanleveren van de correcte cijfers en (tussentijdse) balansen is een belangrijk gegeven om dergelijke constructies correct af te wachten.

Tussen de ondertekening van de compromis en de akte van het vastgoed zit vaak 4 maanden en ervaring leert mij dat voor dergelijke dossiers deze periode ook nodig is.

Reken dus maar op de nodige administratie en frustratie, maar naar mijn mening is dit het absoluut waard. 

Professionele hulp nodig?

Bent u een zelfstandige of bedrijfsleider en wilt u begeleiding bij uw vastgoedinvesteringen met of zonder bulletkrediet, weet dan dat u altijd bij ons terecht kan met uw vragen rond (ver)huren en (ver)kopen van vastgoed. Met de hulp van onze financiële architecten bent u er zeker van dat u de juiste keuzes maakt, die er op hun beurt voor zorgen dat uw investering maximaal rendeert.

Vraag een vrijblijvend kennismakingsgesprek aan en ontdek wat wij voor u kunnen betekenen.