Erfpacht vs Recht van opstal
Wat is het verschil tussen erfpacht en recht van opstal?
May 8, 2024
Categorie:
In dit artikel bespreken we de vele verborgen geheimen achter twee veelgebruikte termen in onroerend goed, erfpacht en recht van opstal. Hoewel deze vaak in één adem genoemd worden genoemd, bevatten ze onderscheidende rechten en plichten met unieke kenmerken en toepassingen.
—--------------------------------
Inhoudsopgave
- Wat is erfpacht?
- Wat is recht van opstal?
- Wat is het verschil tussen erfpacht en recht van opstal?
- Voordelen van erfpacht
- Nadelen van erfpacht
- Rechten en plichten van verpachter
- Rechten en plichten van erfpachter
- Voordelen van recht van opstal
- Nadelen van recht van opstal
- Rechten en plichten opstaller
- Rechten en plichten van een opstalgever
- Hoe kan je erfpacht kopen?
- Recht van opstal op zonnepanelen?
- Conclusie
—--------------------------------
Wat is erfpacht?
De betekenis van erfpacht is een tijdelijk zakelijk recht over onroerende goederen uit aard of door incorporatie waarbij een persoon volledig gebruiksrecht en recht op genot heeft over andermans goed.
vb: Je hebt een stuk land en besluit om het in erfpacht uit te geven aan een boer. In dit geval ben jij als eigenaar van het land de verpachter, en de boer, de erfpachter
Jullie komen overeen dat de boer het land voor een periode van 50 jaar zal gebruiken om gewassen te verbouwen. In ruil daarvoor betaalt de boer je een jaarlijkse vergoeding, het erfpachtcanon.
Het is een recht dat minimaal 15 jaar of maximaal 99 jaar mag duren. Verlengingen van het recht zijn mogelijk, zolang de totale duurtijd niet langer duurt dan 99 jaar.
Dit maakt het een dwingend recht, tenzij de erfpacht doeleinden heeft voor een openbaar domein. Hier kan het eeuwigdurend zijn
Wat is recht van opstal?
De betekenis van recht van opstal is een tijdelijk zakelijk recht om de eigendom van gebouwen of beplantingen te bezitten op andermans grond, gedurende een periode van max. 99 jaar.
De persoon die de eigenaar van de grond is en die dit recht verleent, is de opstalgever.
De persoon die het recht van opstal verkrijgt, is de opstalhouder of opstaller.
Voor het vestigen van een recht van opstal is natuurlijk medewerking van de opstalgever nodig. Vaak wordt een recht van opstal in combinatie met een huurovereenkomst afgesloten.
Het recht van opstal eindigt wanneer al het onroerend goed op de grond verkocht zou zijn en dus niet meer in eigendomsbezit is van de opstalhouder.
Wat is het verschil tussen erfpacht en recht van opstal?
Het verschil tussen erfpacht en recht van opstal is dat het recht van erfpacht het volle genotsrecht van een onroerend goed geeft, dat aan iemand anders toebehoort.
De erfpachter betaalt een jaarlijkse vergoeding, de erfpachtcanon, aan de eigenaar van de grond. Het recht van erfpacht kan een langdurige periode beslaan, soms tot 99 jaar.
Het recht van opstal daarentegen geeft het recht om de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op andermans grond. Hier is er geen sprake van een vergoeding in de vorm van een canon.
In tegenstelling tot erfpacht wordt bij recht van opstal ook een eigendomsoverdracht gegeven.
Voordelen van erfpacht
- Lagere prijzen: bij koop onder erfpacht betaalt de erfpachter niet voor de grond, wat leidt tot een lagere koopprijs van het goed. Dit kan vooral gunstig zijn bij het investeren in vastgoed met een beperkt budget. Doordat het grondaandeel niet aangekocht moet worden, liggen de registratierechten ook significant lager.
- Geen toestemming nodig: doordat de erfpachter het volle genot heeft kan hij verbouwingswerken uitvoeren zonder aan iemand toestemming te vragen.
- De erfpachter heeft het volle genot: het recht van erfpacht geeft het volle genot van een onroerend goed dat andermans eigendom is.
- De jaarlijkse vergoeding is fiscaal aftrekbaar via personenbelasting.
- Woningen die gepacht worden kunnen gedeeltelijk verhuurd worden. In dat geval ligt het rendement van de erfpachter een stuk hoger.
- Recht van erfpacht is overdraagbaar.
Nadelen van erfpacht
- De erfpachter is nooit werkelijk de eigenaar van de grond of goed. Daarom wordt er eerder geadviseerd om het recht van erfpacht te schikken voor een tweede woning in plaats van een gezinswoning.
- Het genot voor de erfpachter is verloren bij het einde van de overeengekomen periode.
- Niet elk pand op de markt is beschikbaar voor erfpacht.
Rechten en plichten van een verpachter
De verpachter is de eigenaar van de grond en deze heeft verschillende rechten en plichten bij het verpachten van zijn onroerend goed.
Het is belangrijk dat deze rechten en plichten duidelijk worden vastgelegd in het contract om zowel de belangen van de verpachter als de pachter te beschermen.
De rechten en plichten van de verpachter opgesomd:
Rechten verpachter:
- Pachtprijs bepalen: De verpachter heeft het recht om de pachtprijs voor het verpachte goed vast te stellen. Deze prijs wordt meestal periodiek betaald door de pachter en is een financiële vergoeding voor het gebruik van het onroerend goed. Deze prijs moet redelijk zijn en duidelijk gecommuniceerd worden naar de pachter.
- Beheer van het pachtgoed: De verpachter behoudt het recht om het pachtgoed te beheren en te onderhouden. Dit bevat beslissingen over eventuele veranderingen aan het onroerend goed en het toezicht op het algemene welzijn ervan.
- Recht van voorkoop: Bij verkoop van het verpachte goed heeft de verpachter ook vaak het recht van voorkoop. Dit betekent dat de verpachter als eerste de kans krijgt om het goed te kopen voordat het aan anderen wordt aangeboden.
- Toegang tot het pachtgoed: De verpachter heeft het recht om het verpachte goed te betreden voor inspectie, onderhoud of andere legitieme redenen, maar het is belangrijk dat de verpachter het recht van ongestoord gebruik door de erfpachter niet verbreekt.
Plichten verpachter:
- Onderhoud en herstellingen: De verpachter is verplicht om gebreken die het normale gebruik van het goed belemmeren te vergoeden, tenzij dit onmogelijk is of te hoge kosten met zich meebrengt. Regelmatig onderhoud en kleine herstellingen kunnen ook tot de verantwoordelijkheid van de verpachter behoren.
- Goedkeuring van veranderingen: Als de pachter wijzigingen aan het gehuurde goed wil aanbrengen, moet hij toestemming vragen aan de verpachter. De verpachter heeft het recht om deze veranderingen goed te keuren of af te wijzen.
- Vergoeding bij het einde: Bij het einde van het erfpachtrecht moet de verpachter de grondeigenaar vergoeden voor de opgebouwde werken of beplantingen die hij wil behouden.
- Beëindiging van de pacht: In bepaalde gevallen heeft de verpachter het recht om de pacht te beëindigen, bijvoorbeeld als de pachter zich niet aan de overeengekomen voorwaarden houdt.
Rechten en plichten van een erfpachter
De erfpachter is de persoon die het onroerend goed in pacht neemt.
Erfpachtrecht biedt de erfpachter een behoorlijke mate van gebruik en controle over het onroerend goed gedurende de overeengekomen periode.
Toch is het essentieel voor een erfpachter om ook de specifieke verplichtingen in het contract grondig te onderzoeken, omdat deze kunnen variëren afhankelijk van de overeenkomst tussen beide partijen.
Rechten erfpachter:
- Volle genotsrecht: de erfpachter heeft recht op het volle genot van een onroerend goed dat andermans eigendom is.
- Uitoefenen van eigendomsrechten: de erfpachter kan alle rechten uitoefenen die normaal verbonden zijn aan de eigendom van het afgesproken onroerend goed, zonder beperkingen.
- Verkooprecht: de erfpachter mag het erfpachtrecht, inclusief eventuele opstallen, verkopen.
- Bouwwerken en beplantingen: als de erfpachter bouwwerken of beplantingen uitvoert op het onroerend goed, blijft hij daarvan eigenaar. Ook bij het verlopen van het erfpachtrecht.
Plichten erfpachter:
- Betalen van erfpachtcanon: de erfpachter is verplicht om periodiek een vergoeding, een canon, aan de grondeigenaar te betalen. Deze vergoeding is een financiële verplichting.
- Onderhouden: de erfpachter is verplicht het onroerend goed te onderhouden en de gewone herstellingswerken uit te voeren. Dit om zo de waarde van het goed te behouden.
- Einde van de periode: bij het einde van de erfpachtperiode kan de eigenaar de opgerichte gebouwen en beplantingen, die hij niet verplicht was op te richten, wegnemen. Dit moet wel in overeenstemming zijn met de voorwaarden van het contract.
Voordelen van recht van opstal
- Een minder groot startkapitaal is nodig, omdat de grond reeds ter beschikking is voor een bepaalde duur. Deze formule valt bij openbare besturen vaak in de smaak, omdat ze hen toelaat hun gronden in eigendom te houden.
- De opstalgever blijft eigenaar van de grond, terwijl de opstalhouder eigenaar wordt van de opstallen of beplantingen. Dit recht geeft je vooral flexibiliteit in de financiering van vastgoedinvesteringen.
Nadelen van recht van opstal
- Er is een beperkte mate van eigendom. Aangezien het recht van opstal zich specifiek richt op de opstallen (gebouwen of constructies) en niet op de grond zelf
- Er is geen vervroegde opzeggingsmogelijkheid, als er toch een natrekking plaatsvindt moet de opstaller de opstalhouder vergoeden voor alle staande gebouwen en beplantingen aanwezig op de grond.
Rechten en plichten van een opstaller
Een opstaller, ook wel opstalhouder genoemd, heeft specifieke rechten en plichten met betrekking tot het recht van opstal.
Deze rechten en plichten bieden de opstaller een grote mate van controle en eigendom met betrekking tot de opgerichte gebouwen, zelfs als de grond in eigendom is van een andere partij.
Rechten opstaller:
- Eigendom van opstallen: De opstaller heeft het recht om eigenaar te zijn van de opgerichte gebouwen of beplantingen op de grond waarop het recht van opstal wordt toegepast. Dit bevat zowel bestaande gebouwen als nieuwe constructies die tijdens de duur van het opstalrecht worden geplaatst.
- Gebruiksrecht: De opstaller heeft het recht om de opstallen te gebruiken en te genieten. Dit houdt in dat de opstaller de gebouwen mag gebruiken zoals overeengekomen in het opstalcontract, wat vaak betrekking heeft op wonen, werken, of andere specifieke doeleinden.
- Overdraagbaarheid: In veel gevallen is het recht van opstal overdraagbaar. Dit betekent dat de opstaller het recht kan overdragen aan een andere partij, vaak tegen betaling.
Plichten opstaller:
- Betaling van canon: In sommige gevallen moet de opstaller een periodieke vergoeding, ook wel canon genoemd, betalen aan de eigenaar van de grond in ruil voor het gebruik van het opstalrecht.
- Onderhoud van opstallen: De opstaller is verplicht de opgerichte gebouwen of structuren te onderhouden en in goede staat te houden gedurende de duur van het opstalrecht. Dit bevat zowel reparaties als regelmatige onderhoud.
- Geen schade toebrengen: De opstaller mag geen schade toebrengen aan de grond waarop het opstalrecht rust. Het is zijn verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat zijn gebruik van de grond geen nadelige gevolgen heeft voor de eigenaar.
- Vergoeding bij verwijdering: Als de opstaller gebouwen of beplantingen heeft aangebracht op de grond, mag hij deze niet verwijderen zonder toestemming. Indien de opstaller de opstallen niet mag verwijderen, heeft hij mogelijk recht op een vergoeding voor de waarde van de structuren.
Rechten en plichten van een opstalgever
De opstalgever, degene die het recht van opstal verleent, heeft bepaalde rechten en plichten. Het exacte karakter van de rechten en plichten kan variëren afhankelijk van de specifieke afspraken die zijn vastgelegd in het contract tussen de opstalgever en de opstalhouder.
Rechten opstalgever:
- Eigendomsrecht van de grond: De opstalgever blijft de eigenaar van de grond waarop de opstalhouder het recht van opstal uitoefent. Dit betekent dat de grond zelf in eigendom blijft bij de opstalgever.
- Vergoeding voor gebruik van de grond: In ruil voor het geven van het recht van opstal heeft de opstalgever het recht op een vergoeding van de opstalhouder. Deze vergoeding kan periodiek worden betaald en is vaak contractueel vastgelegd.
- Controle over activiteiten: De opstalgever kan bepaalde beperkingen opleggen aan de activiteiten die de opstalhouder op de grond mag uitvoeren. Dit kan onder meer betrekking hebben op het type gebouwen dat mag worden opgericht of de aard van de beplantingen. Dit wordt ook contractueel besproken.
- Bouwwerken en beplantingen op einde: Bij het vervallen van het recht van opstal heeft de opstalgever het recht om de opstallen en beplantingen die door de opstalhouder zijn gerealiseerd te behouden, dan moet de opstalgever de opstaller vergoede.
Plichten opstalgever:
- Naleven van Overeenkomst: De opstalgever moet de verplichtingen nakomen die voortvloeien uit de overeenkomst. Dit omvat het respecteren van de voorwaarden en bepalingen die zijn vastgelegd bij het verlenen van het recht op opstal.
- Niet verstoren van uitoefening recht: Gedurende de uitoefening van het recht van opstal mag de opstalgever de opstalhouder niet storen bij het uitoefenen van het recht.
Hoe kan je erfpacht kopen?
Erfpacht kan je kopen door te beginnen met het zoeken naar vastgoed dat er beschikbaar voor is. Dit kan variëren van woningen tot commerciële gebouwen. Het is belangrijk om de voorwaarden van het contract grondig te onderzoeken. Dit wil zeggen de duur, jaarlijkse vergoeding en eventuele clausules met rechten en plichten.
Raadpleeg experts of juridische adviseurs om ervoor te zorgen dat je volledig begrijpt wat het contract inhoudt en dat het in overeenstemming is met jouw belangen.
Welke belegging je ook doet, doe dat nooit blindelings. Ga op zoek naar een professionele vastgoedexpert, die u met raad en daad bijstaat.
Zorg ervoor dat het contract correct wordt geregistreerd bij de bevoegde instanties en voldoe vervolgens aan de overeengekomen betalingen en vergoedingen.
Recht van opstal op zonnepanelen?
Aangezien opstalrecht gevestigd kan worden boven, onder of op andermans onroerend goed, is het mogelijk dat een energieproducent zonnepanelen kan plaatsen op het dak van een school. Het eigendomsrecht van de panelen wordt afgesplitst van de eigendom van het gebouw (school).
Daarbij is het de verantwoordelijkheid van de eigenaar van het dak om de installatie schadevrij te houden. Deze inspanning wordt jaarlijks gecompenseerd door een vergoeding voor het gebruik van het dak.
De eigenaar van het gebouw hoeft geen eigenaar te zijn van de grond. Er is dus de mogelijkheid om zakelijke rechten te stapelen.
Conclusie
Elk zakelijk recht in verband met onroerende goederen biedt verschillende beperkte rechten op die goederen. Zo is het bij het registreren van een huurcontract of vruchtgebruik zo dat de huurder beperkte rechten heeft in verband met aanpassingen of investeringen in het gehuurde pand. Hier geeft erfpacht en opstalrecht meer rechten en controle aan de pachter of opstaller.
Huurcontracten zijn vaak tijdelijk en geven minder betrokkenheid aan de huurder bij het vastgoed, zoals het recht om gebouwen te plaatsen of verbouwen.
Bovendien is er geen verplichting om het goed te verbeteren bij erfpacht. Het recht van erfpacht is overerfbaar, terwijl het recht van vruchtgebruik eindigt bij het overlijden van de vruchtgebruiker of het huurcontract kan worden opgezegd of vroegtijdig beëindigd worden.
.png)
.png)
Vraag een kennismakingsgesprek aan
Interesse in onze diensten voor ondernemers en bedrijfsleiders? Vraag vrijblijvend een kennismakingsgesprek aan en krijg direct inzichten in jouw financiële mogelijkheden.