Zakelijk vastgoed kopen

Patrimonium-vennootschap: zakelijk investeren in vastgoed

October 13, 2022
Bryan Prieto-Duran
Managing Partner
Wat is een patrimoniumvennootschap? Foto die de betekenis van patrimoniumvennootschap uitlegt

Investeren in vastgoed via een patrimoniumvennootschap is een slimme zet voor wie zijn of haar geld aan het werk wil zetten. Er zijn heel wat verschillende manieren om te investeren in onroerende goederen, waaronder vastgoed kopen met een vennootschap. Wat houdt deze methode nu precies in en wat zijn zowel de voordelen als nadelen van investeren in vastgoed met een patrimoniumvennootschap?

—--------------------------------

Inhoudsopgave

  1. Wat is een patrimoniumvennootschap?
  2. De voordelen van vastgoed kopen / verhuren via vennootschap
  3. Struikelblokken met investeren in vastgoed via patrimoniumvennootschap
  4. Hoe kan je meer halen uit je patrimoniumvennootschap?
  5. Conclusie

—--------------------------------

Wat is een patrimoniumvennootschap?

Als men een vennootschap gebruikt om te investeren in vastgoed, dan spreekt men van een patrimoniumvennootschap. Zo'n vennootschap heeft eigenlijk als doel om onroerend vermogen te beheren (maar vaak ook roerende goederen als aandelen en kapitaal).

De patrimoniumvennootschap is, net als alle andere vennootschappen, onderworpen aan een belasting voor vennootschappen. Op deze manier investeren in vastgoed brengt wel degelijk heel wat voordelen, maar ook struikelblokken met zich mee. Hier gaan we wat dieper in op beide!

De voordelen van vastgoed kopen en vastgoed verhuren via een vennootschap

Privé investeren in vastgoed is een goede manier om geld te verdienen maar er zijn enkele goede redenen om toch investeringen te doen via een vennootschap. Het is ten eerste erg belangrijk om te bepalen wanneer het zinvol is om te investeren in vastgoed via een vennootschap. De belasting van bezoldigingen is in dat geval een eerste belangrijke puntje.

Men kiest er bijvoorbeeld regelmatig voor om niet méér uit te keren als loon dan het minimale bedrag dat als richtlijn wordt vooropgesteld in de context van de verlaagde vennootschapsbelasting. Dit komt neer op zo'n 20% voor de eerste belastingschijf tot 100.000 euro. Daarnaast zijn er nog een aantal andere interessante voordelen verbonden aan investeren in vastgoed via een vennootschap:

  • Aftrekbare aankoopkosten
  • Aftrekbare btw
  • Een lagere inkomstenbelasting
  • Goedkoop aandelen schenken

Hieronder wat meer info over deze voordelen:

1. Aftrekbare aankoopkosten

Het voordeel van vastgoed verhuren via een vennootschap is dat de aankoopkosten van dat pand op zich aftrekbaar zijn. Het is in dit geval wel belangrijk om aan te kunnen tonen dat het vennootschap ook effectief winst zal halen uit het onroerende goed dat men koopt.

2. Ook de btw is aftrekbaar

Vervolgens is de btw aftrekbaar als het gaat om investeren in vastgoed via een vennootschap. Ook hier moet die vennootschap echter kunnen bewijzen dat het aangekochte onroerend goed gebruikt zal worden voor het verhogen van de economische activiteit. Toch kan de btw ook gerecupereerd worden als men het goed niet voor eigen doeleinden gebruikt, weliswaar tegen bepaalde voorwaarden.

Het voordeel hiervan is dat zowel verhuurder als huurder samen tot een compromis kunnen komen om te (ver)huren zonder dat er btw aan te pas komt.

3. Een lagere belasting van huurinkomsten

Daarbij moet gezegd worden dat de taxatie van huurinkomsten bij een onroerend goed dat gekocht werd via een vennootschap lager ligt. Als natuurlijke persoon een pand beroepsmatig verhuren voor bedrijfsdoeleinden houdt immers in dat de huur van dat pand ook volgens een progressieve schaal wordt belast als onroerende inkomens. Bij vastgoed onder een vennootschap is dat niet het geval!

4. Aandelen schenken aan een nul- of laag tarief

Ten slotte is het bij investeren in vastgoed via een vennootschap ook mogelijk om de aandelen van dat vennootschap te schenken aan een vlak tarief. Dit heeft te maken met het feit dat die aandelen roerend zijn. Bij een familiale onderneming ligt dat tarief op 0%, bij een schenking in rechte lijn op 3%.

Dit vormt een tegenstelling met het schenken van onroerend goed, wat onderhevig is aan tarieven die progressief hoger worden. Dit resulteert natuurlijk in een hogere totale kost voor de schenking. En dat is iets waar je bij investeren in vastgoed via een vennootschap geen rekening mee moet houden.

Struikelblokken bij investeren in vastgoed met een vennootschap

De voordelen van vastgoed verhuren met een vennootschap zijn duidelijk divers. Dat gezegd zijnde, bestaan er natuurlijk ook enkele belangrijke struikelblokken waar je als investeerder of vennootschap rekening mee moet houden:

1. Je wordt belast op huurinkomsten

Als eerste wordt men bij het investeren in vastgoed via een vennootschap belast op huurinkomsten. Het gaat dan specifiek om de werkelijke inkomsten uit de verhuur van een gebouw onder een vennootschap. Dit is een duidelijk verschil met de privé verhuur van onroerend goed. In dat geval zijn de huurinkomsten enkel belastbaar als die huurder het goed zélf voor zijn of haar eigen beroep gebruikt. Of als de verhuurder een vennootschap is.

2. De meerwaardebelasting bij een vastgoed vennootschap

Daarbij is er ook sprake van een meerwaardebelasting bij een vastgoed vennootschap. Als je een terrein of gebouw van het vennootschap verkoopt, dan betaal je immers 33,99% belastingen op de meerwaarde daarvan. Ook hier is er een verschil met het privébezit van vastgoed. In zo'n situatie is de belasting van de meerwaarde minder zwaar in de personenbelasting.

Ook is die meerwaarde enkel belastbaar als het gebouw of de grond waarover het gaat effectief gebruik wordt voor beroepsmatige doeleinden of als het pand of de grond relatief snel verkocht wordt (van 5 tot 8 jaar).

Kan je deze kosten ontlopen? Het is wel degelijk mogelijk om deze kosten op de meerwaarde te ontlopen, bijvoorbeeld door te kiezen voor vruchtgebruik.

In dat geval schrijft de vennootschap zelf het vruchtgebruik af, waardoor de meerwaardebelasting bij een vastgoed vennootschap geminimaliseerd wordt. Ook zijn de bijhorende kosten, waartoe onder andere de registratierechten behoren, gemakkelijk fiscaal aftrekbaar. Zodra de termijn voor het vruchtgebruik ten einde is, moet de blote eigenaar van het pand het complete eigendom betalen.

Bij een vennootschap zal die blote eigenaar de bedrijfsleider zijn. Hiervoor betaalt men echter géén registratierechten en daarbij verandert de personen- en vennootschapsbelasting ook niet.

3. Er zijn belastingen op de vastgestelde meerwaarde

Naast de meerwaardebelasting bij een vastgoed vennootschap is er ook een belasting op de vastgestelde meerwaarde. Die vastgestelde meerwaarde gaat men belasten als de vennootschap ontbonden wordt, en vereffend, en wanneer er nog onroerend goed aanwezig is in het vennootschap zelf. De vastgestelde meerwaarde is eigenlijk de meerwaarde van het vastgoed die op dat goed gerealiseerd kan worden volgens de markt.

Kan je deze kosten ontlopen? Ook hier is het mogelijk om de kosten die daarbij komen kijken te ontlopen. Zo is het een goed idee om exploitatievastgoed te kopen onder een vennootschap. Als je meer info wilt over deze aanpak, is het hoe dan ook aangeraden om op het advies van een expert te vertrouwen.

4. Vastgoed is een stuk moeilijker om te verkopen

Ten slotte is het verkopen van vastgoed onder een vennootschap vaak een grotere uitdaging dan de meeste mensen denken. In feite ligt die moeilijkheid vooral bij het verkopen van aandelen van het vennootschap dat een onroerend goed bezit. De koper van die aandelen kan die immers zelf niet afschrijven en ervaart dus een fiscaal nadeel.

Bij een gebouw kan dat afschrijven immers wel. Daarbij kan het gebeuren dat men wel interesse heeft voor de aandelen van de vennootschap maar niet voor de gebouwen die in de vennootschap zitten. Dit is bijvoorbeeld het geval als het gaat om privéwoningen of als iemand bepaalde bedrijfsactiviteiten wil verderzetten op een andere plaats dan de locatie van het gebouw in de vennootschap. Daarbij komt ook dat een onroerend goed uit een vennootschap halen een dure zaak is, zowel op het vlak van registratierechten als belastingen.

Kan je deze kosten ontlopen? Er is ook in dit geval een manier om de kosten die erbij komen kijken te vermijden. Zo is het een idee om minstens 3 jaar voor je eigen overlijden een schenking te doen met aandelen. Op die manier voorkom je hoge successierechten.

Hoe kan je meer halen uit je project met een patrimoniumvennootschap?

De voordelen van vastgoed kopen of verhuren via een vennootschap zijn duidelijk maar dan blijft er nog de vraag: hoe kan je het beste maken van die investeringen? Het antwoord omvat verschillende luiken, die elk wat extra aandacht en uitleg verdienen.

De prijzen van vastgoed zijn in elk geval in een stijgende trend en daarbij is de rente erg laag. Hoe negatief dat ook mag lijken, dit is wel het perfecte moment om vastgoed te kopen via een vennootschap. Natuurlijk zijn er in dat geval heel wat zaken om rekening mee te houden. Hieronder vier stappen die je alvast goed op weg helpen:

1. Breng het project goed in beeld

Ten eerste is het van groot belang om het project dat je voor ogen hebt op de juiste manier in beeld te brengen. Hierbij stel je best vragen als: wat is de structuur van de vennootschap? Wat zal het doel zijn van het aangekochte pand? Wil je het verhuren of niet? Wie gaat erin investeren? En wat wil je gaan doen met de opbrengsten van eventuele verhuur op de korte én lange termijn?

Dit zijn slechts enkele van de vele vragen die een duidelijk antwoord behoeven als je méér wilt halen uit vastgoed aankopen via een vennootschap. Pas daarna is het de moeite waard om fiscale beslissingen te maken.

2. Bekijk de voor- en nadelen

Vastgoed kopen met een vennootschap kan interessant zijn, zolang je het project slim aanpakt. In het stukje hierboven werden de belangrijkste voordelen en nadelen van investeren in vastgoed via een vennootschap al aangehaald. Het loont dan ook de moeite om daar goed onderzoek naar te doen en op basis van de conclusie een beslissing te maken. Maak hierbij zeker een vergelijking tussen investeren in vastgoed met een vennootschap en investeren met je privévermogen.

3. Bespreek de fiscale impact met alle betrokkenen

Heel belangrijk om te beseffen is dat de regels omtrent het vastgoed kopen en vastgoed verhuren via een vennootschap verschillen van gewest tot gewest. Dit proces deelt men op in drie belangrijke fases:

  • Aankoop
  • Gebruik
  • Overdracht

Het is een goed idee om de fiscale bijkomstigheden die hierbij komen kijken, zoals het betalen van de registratierechten op huurinkomsten en het VAA (voordeel van alle aard) als het pand door de bedrijfsleider wordt gebruikt. Zo voorkom je onduidelijkheden en dus financiële bochels in de weg.

4. Bepaal de structuur van de vennootschap

Eenmaal je beslist hebt om te investeren in vastgoed met een vennootschap is het belangrijk om te kijken of de structuur van je onderneming geschikt is om in patrimonium te investeren. Er zijn immers verschillende mogelijke vormen, waarvan de volgende drie het best geschikt zijn:

  • Vennootschap onder firma (VOF)
  • Besloten vennootschap  (BV)
  • Naamloze vennootschap (NV)

Hieronder wat meer over elk van deze vormen:

Vennootschap onder firma (VOF)

Bij een VOF gaat het om een maatschap mét rechtspersoonlijkheid, waarbij de vennoten zelf aansprakelijk gesteld kunnen worden voor de verbintenissen die van kracht zijn. Deze firma is geschikt om vastgoed te verhuren via een vennootschap, omdat die activiteiten in deze context niet bepaald veel risico's inhouden.

Besloten vennootschap (BV)

Vervolgens is er het besloten vennootschap of BV, een flexibele structuur met een beperkte aansprakelijkheid voor de leden. Het voordeel van deze vorm is dat het gaat om een standaardvennootschap, dat geschikt is voor zowel grote als kleine ondernemingen. Ook in dit geval zijn de risico's op het vlak van aansprakelijkheid relatief beperkt, waardoor vastgoed kopen met een vennootschap onder deze vorm wel degelijk interessant is.

Naamloze vennootschap (NV)

Ten slotte is er de NV, een vennootschapsvormen die eerder geschikt is voor grotere ondernemingen. Hierbij moet men natuurlijk letten op het minimumkapitaal van 61.500 euro. Dit brengt meteen een uitdaging met zich mee, omdat je reeds over een heel hoog kapitaal moet beschikken om vastgoed te kopen met de vennootschap.

Een vergelijking van de verschillende structuren

Als we de drie bovenstaande vennootschapsstructuren bekijken, dan zien we dat de NV en BV een voordeel van beperkte aansprakelijkheid hebben in tegenstelling tot de VOF. Aan de andere kant kost het dan weer wat meer op die eerste twee vennootschappen op te richten en te laten functioneren. Ook is er sprake van een meer openbaar karakter. Bij een VOF is het niet verplicht om een notaris in te schakelen voor de oprichting en zelfs niet altijd noodzakelijk om een jaarrekening op te stellen en openbaar te maken. Er zijn ook nog andere structuren voor vennootschappen, zoals:

  • De maatschap
  • De commanditaire vennootschap
  • De coöperatieve vennootschap

Deze zijn echter minder interessant om vastgoed te kopen via een vennootschap, hoewel er wel degelijk mogelijkheden bestaan. Wil je daar meer over weten? Dan is het interessant om het advies van een expert te raadplegen.

Conclusie: vastgoed kopen met een vennootschap biedt heel wat mogelijkheden

Investeren in vastgoed met een vennootschap is wel degelijk een domein dat het onderzoeken waard is. Hoewel je als bedrijfsleider van een vennootschap met heel wat zaken rekening moet houden, loont het de moeite om onderzoek te doen naar je opties. Hoe dan ook is het aangewezen om op het advies van een expert te vertrouwen als je vastgoed wilt kopen via een vennootschap.

Zo krijg je snel duidelijke antwoorden op vragen in verband met de meerwaardebelasting bij een patrimoniumvennootschap maar ook bijvoorbeeld de impact van de structuur van de onderneming op de inkomsten bij vastgoed verhuren via een vennootschap. Als je deze vraagstukken en de bijhorende uitdagingen het hoofd kunt bieden, dan zijn de winstmogelijkheden van een patrimoniumvennootschap wel degelijk reëel!

Roberto Musardo die naar de camera kijkt
Vraag een kennismakingsgesprek aan

Interesse in onze diensten voor ondernemers en bedrijfsleiders? Vraag vrijblijvend een kennismakingsgesprek aan en krijg direct inzichten in jouw financiële mogelijkheden.

Neem contact op